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10 grandes mutations de l’immobilier

09/11/2016 20:02
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En 10 ans, le secteur de l’immobilier a profondément évolué. L’immobilier a peu à peu été identifié comme un actif financier aux logiques d’investissement nouvelles, les professionnels du secteur ont dû faire face à de nouveaux enjeux en matière de digitalisation de l’immeuble, de RSE, de services aux occupants… et se professionnaliser toujours plus. Par ailleurs, de nouvelles générations de travailleurs, aux modes de travail plus flexibles investissent chaque jour davantage les espaces de travail en entreprise. Jamais l’immobilier n’a été aussi mobile et dynamique qu’au cours de ces dix dernières années. Focus sur les 10 grandes mutations de l’immobilier et perspectives futures.

10 grandes mutations de immobilier - BNP Paribas Real Estate

10 ans : 10 mutations de l’immobilier

1. Accélération de la professionnalisation de l’immobilier

Sous l’impulsion des NTIC (Nouvelles Technologies de l’Information et de la Communication) et des outils liés à la performance des immeubles, les métiers de l’immobilier ont profondément évolué au cours de ces dix dernières années. Plus techniques, plus complexes, plus collaboratifs ils nécessitent une palette de compétences plus larges et stratégiques. En effet, l’immobilier n’est plus seulement pensé aujourd’hui en fonction de son simple usage, mais répond à une logique plus complexe pour l’utilisateur en termes financiers, sociétaux et environnementaux.

Par ailleurs, si la digitalisation de l’immobilier est en marche, nous n’en sommes aujourd’hui qu’aux prémices d’une grande révolution qui va à l’avenir se poursuivre dans de multiples directions (smart cities, smart building, open data, économie partagée, financement participatif…). Les professionnels du secteur vont ainsi devoir poursuivre leurs efforts de professionnalisation.

2. Financiarisation de l’immobilier

L’immeuble est désormais perçu comme un actif financier semblable aux actions et obligations. La gestion des dernières crises immobilières par de nouveaux acteurs financiers a laissé apparaître de nouvelles typologies d’investisseurs et la montée en puissance de fonds d’investissement opportunistes. Ces acteurs contribuent à la financiarisation de l’immobilier, en particulier dans les centres d’affaires.

S’il existe des centres d’affaires historiques dans les grandes agglomérations, de nouvelles zones d’activités se sont également développées sous l’impulsion de fonds d’investissement. Une approche qui impacte fortement le développement des territoires.

Considéré comme un actif à part entière, cette nouvelle approche de l’immobilier se base tout à la fois sur le capital risque des immeubles et leurs objectifs de rendement.

Dans un même temps, afin de diminuer les risques locatifs, les immeubles répondent désormais à des normes internationales et standardisées (BBC, HQE...).

3. L’immeuble vert

L’immobilier durable est aujourd’hui devenu un enjeu essentiel pour les investisseurs comme les utilisateurs. Une donnée confirmée par le dernier baromètre User Insight de BNP Paribas Real Estate puisque près de 92% des décideurs immobiliers se disent sensibles à des garanties sur les critères de performance dans le choix de leur future implantation.

De nombreuses études montrent en effet que les immeubles verts bénéficient d’une meilleure valorisation sur le marché, et apportent également bien-être et confort à ses utilisateurs.

La végétalisation des immeubles (agriculture urbaine, murs végétaux, jardins, terrasses végétalisées, biodiversité…) est ainsi véritablement devenu un enjeu d’avenir. L’immeuble de demain doit tout à la fois répondre à des enjeux liés aux économies d’énergie, la réduction de l’empreinte carbone, la bonne gestion des déchets, de l’énergie, de l’eau… Plusieurs certifications et labels environnementaux (HQE, BREEAM, BBC, …) ont vu le jour pour garantir l’atteinte des meilleures performances environnementales.

4. Un immeuble : de multiples usages

Les mutations économiques et sociétales actuelles contribuent à faire de la densité et de la mixité des usages deux critères indispensables dans la conception de la ville de demain. L’immeuble doit être pensé dans sa diversité temporelle en termes d’usages (bureaux, logements, commerces) et doit intégrer les notions de flexibilité et de réversibilité.

Par ailleurs, à une époque où l’immeuble est devenu un actif à part entière, il existe une compétition internationale des villes. Cette compétition participe à la qualité des services offerts aux occupants des immeubles et des entreprises

Cette mixité ne concerne toutefois pas l’immeuble seul, ce sont des quartiers entiers qui se voient confronter à ce défi. La mixité sociale (logements en accession à la propriété et logements sociaux) est également de mise.

5. Développement des services aux utilisateurs

Le développement des services aux occupants dans les immeubles fait écho à de nombreux objectifs : séduction, recrutement et fidélisation des talents, bien-être, performance

Ainsi les nouveaux immeubles de bureaux intègrent toujours plus de nouveaux services aux occupants tels que des services de restauration diversifiés, des espaces fitness, des conciergeries, des espaces de coworking, des services de médecine…

Retrouvez la cartographie complète des services aux occupants dans la seconde édition de l’étude Watch Out de BNP Paribas Real Estate dédiée aux services aux occupants.

6. Evolution des modes de travail

En lien avec le développement des NTIC, la digitalisation de l’entreprise et l’arrivée des nouvelles générations en entreprise, de nouveaux modes d’organisation du travail ont vu le jour et s’invitent désormais dans les locaux de l’entreprise. Parmi lesquels : le coworking, le nomadisme, le travail en mode projet, le télétravail, le desk sharing, le flex office… Des modes d’organisation qui sont aussi issus du modèle de fonctionnement des start-up.

Les collaborateurs deviennent ultra-connectés et se déplacent dans l’entreprise ou à l’extérieur des murs en fonction des tâches qu’ils ont à accomplir. La mobilité et le nomadisme sont rendus possible grâce au développement du numérique (digitalisation de l’entreprise) et du degré de maturité des entreprises qui a évolué au fil de la dernière décennie. On parle alors de work 3.0. L’organisation du travail impacte véritablement la productivité, la performance et le bien-être des collaborateurs.

La révolution digitale si elle n’en est qu’à ses débuts, autorise déjà plus de flexibilité des collaborateurs (liberté de mouvement, home-working…). Cela risque de changer encore davantage les façons de travailler de toutes les entreprises (développement du nomadisme) et le rôle des lieux de travail, leur utilité, leur design, leur conception. Vont naître dans la prochaine décennie de nouveaux besoins d’espaces plus souples et plus flexibles.

7. Crowdfunding immobilier

Les innovations numériques comme les plateformes de financement participatif ou la Blockchain, investissent désormais le secteur de l’immobilier et pourraient bien le révolutionner via la réalisation de transactions en direct. La Blockchain, encore à l’état de POC et d’expérimentations, a pour but de sécuriser le financement de projets immobiliers et des transactions.

8. BIM (Building Information Modeling)

Véritable carte d’identité numérique du bâtiment, le BIM ou Building Information Modeling, créé des représentations visuelles des bâtiments et met en évidence le rôle indispensable des données dans la vie des bâtiments, non seulement pendant la construction, mais aussi, et surtout, au cours de leur utilisation quotidienne.

L’immeuble et ses plans digitaux sont dans un mouvement de transformation permanente, tout au long de son cycle de vie. Il est probable qu’un jour un investisseur demande à voir un immeuble avant de l’acquérir.

9. Technologie réalité augmentée 3D

La réalité augmentée appliquée à l’immobilier laisse entrevoir un champ d’applications sans limite, notamment dans les domaines de la promotion immobilière et de la commercialisation des immeubles.

Les technologies permettent aujourd’hui de délivrer des informations tant visuelles que sur des éléments réels. Elles permettent également d’immerger un individu dans un environnement virtuel.

La réalité virtuelle ou augmentée (VR) va transformer les métiers de Transaction IE, résidentielle et le Property Management (PM).

10. IOT / Objets connectés (Internet of Things – IoT)

L’internet des objets impacte aussi bien le résidentiel (smart home) que l’immobilier tertiaire (smart office)

Afin de sortir du risque de gadgétisation, l’enjeu est de passer de l’Internet des Objets à l’Internet des Services. Pour cela, il est nécessaire que les immeubles soient en mesure d’intégrer des technologies ouvertes et interopérables capables de faire parler ces objets entre eux pour rendre des services à l’utilisateur et lui faciliter le quotidien. L’immeuble intelligent est un immeuble « conscient » et « auto-apprenant » afin d’être au plus près de son usage réel et répondre, en temps réel, à la demande de ses occupants.

Il en résulte un rôle croissant de la data et des effets sur les capacités analytiques des équipes dans les métiers immobiliers. Vers de nouvelles compétences et de nouvelles fonctions.

 

L’industrie immobilière évolue

Jamais l’immobilier n’a été aussi mobile et dynamique. On passe d’une industrie de produits à une industrie de services et de fonctionnalités, d’une économie de l’offre à une économie de la demande.

Si la localisation reste le critère principal pour définir une stratégie immobilière, aujourd’hui et demain, la connexion (immeuble intelligent) est également de mise. Le smart building demandera aussi des SMART SERVICES ET SMART PEOPLE pour fournir ces services.

L'immobilier a commencé sa révolution vers davantage de services, mobiles ou non, de digital, de mixité dans les usages, si bien que nous constatons une réelle montée en puissance de nouveaux enjeux tels que l'interaction de nos bâtiments avec leur environnement immédiat (l'immeuble producteur d’énergie, connecté et digitalisé), la réversibilité des surfaces, la qualité de l’environnement de travail et son impact sur la performance des salariés (espaces de coworking et collaboratifs, diminution des postes fixes de travail) pour les clients utilisateurs ou encore la mutualisation des services au sein d'un immeuble ouvert au public et à la ville. Tout ceci oblige à penser les immeubles à horizon 5/10 ans.

 

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www.limmobilierdunmondequichange.fr/10-grandes-mutations-de-limmobilier/ - 26-09-2017
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