Avis d'expert

Responsable de programme immobilier : un métier de chef d’orchestre

Stéphane Desjobert / Directeur central à la Promotion Immobilier d’Entreprise, BNP Paribas Real Estate

01/07/2014 14:23
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Avant d’être lancé, un programme immobilier exige la prise en compte de nombreux facteurs. Aspects techniques, aspects financiers, questions juridiques,… la diversité des sujets et des enjeux est large. Au cœur des métiers de la promotion immobilière, le responsable de programme immobilier est le chef d’orchestre chargé de couvrir l’ensemble de ces enjeux. Le point avec Stéphane Desjobert, directeur central à la Promotion Immobilier d’Entreprise chez BNP Paribas Real Estate.

En quoi consiste le métier de responsable de programme immobilier ?

Dans le métier global de la promotion, le métier de responsable de programme immobilier est de développer sur des terrains à bâtir de nouveaux projets immobiliers, de les commercialiser et de réaliser ces projets à travers les travaux et les chantiers qui doivent être entrepris. Chez BNP Paribas Real Estate, le responsable de programme immobilier, qui représente le Maître d’ouvrage, travaille aux côtés de directeurs/responsables d’études, plus spécifiquement chargés de la maîtrise d’œuvre de conception et de directeurs de travaux spécialisés dans la maîtrise d’œuvre d’exécution sur les chantiers.

 

Dans ce trinôme, le responsable de programme immobilier intervient en amont, sur un nombre important de composantes. C’est un métier à la fois financier (calculer les équilibres économiques, obtenir les financements nécessaires,), un métier technique (contribuer à définir le programme immobilier, piloter les architectes et les maîtres d’œuvres, accompagner la sélection des entreprises qui effectueront les travaux, suivre les chantiers), juridique (mettre au points les contrats, négocier, signer l’ensemble des actes administratifs ou contractuels d’acquisition de terrains, d’autorisations de construire, les baux, les ventes…) et enfin commercial (définir le plan de commercialisation du programme, suivre les actions des mandants, accompagner et suivre les clients).

 

En résumé, le responsable de programme immobilier est un concentrateur, un généraliste, qui doit savoir passer de sujets techniques à des sujets financiers ou juridiques, parfois dans la même heure. C’est aussi un commercial chargé de louer, de vendre et d’accompagner les clients de l’entreprise.

S’agit-il d’un métier nouveau au sein de l’immobilier d’entreprise ?

Non, le responsable de programme immobilier existe depuis que le métier de promoteur s’est structuré il y a une quarantaine d’années, suite à la financiarisation de l’immobilier. Autrefois, les immeubles de bureaux étaient construits par les entreprises pour leurs propres besoins. Depuis plusieurs dizaines d’années, il y a des acteurs complémentaires, avec d’un côté des professionnels de l’immobilier qui mettent des marchés sur les produits à destination des entreprises et de l’autre des investisseurs qui cherchent des produits de rendement.

Sur quels types de projets intervenez-vous ?

Généralement le responsable de programme immobilier intervient sur des immeubles à construire, clefs en main, répondant aux demandes ou aux besoins d’un client. Les locaux construits en blanc à partir d’un programme théorique répondant à des attentes standards du marché sont plus rares dans notre portefeuille et représentent une faible partie de notre activité : ces projets représentent des risques importants où il faut attendre d’avoir fini les chantiers et d’avoir trouvé preneur pour pouvoir avoir un retour sur investissement. A l’inverse, les projets immobiliers clefs en main permettent de sécuriser la vente et d’être assuré d’un prix de sortie souvent avant même d’avoir démarré la construction.

Le métier s’est-il transformé récemment ? Percevez-vous de nouvelles attentes chez les utilisateurs ?

 

responsable de programme immobilier Je dirais que les clients sont de plus en plus sachant et de plus en plus souvent entourés de conseils. Ils ont en général une assez bonne connaissance du marché et des contraintes techniques, énergétiques, environnementales d’un immeuble tertiaire. Il leur manque parfois la projection avec une vision qui ne correspond qu’à leur situation actuelle sans prévision des évolutions futures de leurs besoins. Notre rôle est donc d’avoir toujours une longueur d’avance sur les innovations, les nouveaux standards, les prochaines normes pour penser justement cette projection.

 

Aujourd’hui, un an après l’application de la RT 2012, notre objectif est déjà d’essayer d’atteindre les prochaines exigences de 2020. Un immeuble que l’on conçoit aujourd’hui sera livré dans 4 ou 5 ans : avoir un temps d’avance dans notre métier est essentiel.

Diriger un programme immobilier aujourd’hui implique-t-il plus de contraintes qu’auparavant ?

Oui, le métier s’est complexifié. Les normes de construction sont de plus en plus nombreuses et contraignantes et sont devenues un sujet national : écoconception énergétique, enjeux environnementaux, accessibilité pour les personnes handicapées, développement de la mobilité électrique… Les contraintes se sont largement multipliées et les coûts de construction ont augmenté.

 

Mais en parallèle, les concepteurs se sont professionnalisés. Les architectes et bureaux d’études qui conçoivent les immeubles ont acquis de nouvelles compétences et sont aujourd’hui formés en termes de normes et de règlements. Le nombre de bureaux d’études qui nous accompagnent a également augmenté. Aujourd’hui, la construction d’un immeuble tertiaire rassemble plus d’une dizaine de spécialités.

Quelle est la formation pour devenir responsable de programme immobilier ?

Notre métier est pluridisciplinaire il n’y a pas une seule formation. Il y a des formations diverses qui resteront à compléter par l’expérience. On retrouve dans nos métiers des collaborateurs qui ont une formation initiale d’ingénieurs, de juristes (principalement en urbanisme et en droit de la construction) ou venant d’écoles de commerces. On compte aussi parfois quelques profils initialement architectes.

 

D’une façon générale c’est un métier de gens diplômés qui poursuivent souvent leur Bac + 5 par un troisième cycle de formation. La multiplicité des facettes du métier explique ces études longues : le responsable de programme immobilier est un véritable chef d’orchestre, ingénieur, commercial, juriste et manager.
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www.limmobilierdunmondequichange.fr/avis-d-experts/responsable-programme-immobilier/ - 25-02-2017
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