Dossier

Les baux commerciaux en immobilier de bureaux

09/06/2013 12:18
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Bail précaire, notarié, mixte… : zoom sur les spécificités des baux commerciaux

Woman signing a paper Le bail commercial est un contrat qui lie le propriétaire d’un bien à son locataire. Il en existe de différentes sortes. Baux précaires, mixtes, professionnels, notariés… : le point sur leurs dissemblances et leurs spécificités.

Le bail commercial classique

Le bail commercial classique, également appelé bail 3-6-9, est un contrat qui lie le locataire d’un bien à usage commercial et son propriétaire pour une durée minimum de 9 ans, avec possibilité de réviser le loyer tous les 3 ans (on parle de révision triennale). Le bail commercial classique est renouvelé tacitement, sauf si l’une ou l’autre partie souhaite y mettre un terme à la fin du contrat ou de chaque période triennale. Dans ce cas, le locataire (ou le propriétaire) est tenu d’en informer le propriétaire par acte d’huissier 6 mois avant l’échéance.

Le bail commercial dérogatoire

Les baux commerciaux dérogatoires (appelés également baux précaires) sont régis par l’article L. 145-5 du Code de commerce. Au contraire d’un bail pour bureau classique qui est conclu pour une durée de 9 ans minimum, le bail dérogatoire est lui signé pour une courte durée, non renouvelable, obligatoirement inférieure à 2 ans. En cas de « renouvellement », le bail se transforme en bail classique 3-6-9. Les baux commerciaux dérogatoires sont plus spécifiquement destinés aux jeunes entrepreneurs, aux professions libérales…, car ils n’impliquent pas d’engagement contraignant sur la durée.

Le bail commercial mixte

Depuis 2009, les baux commerciaux mixtes permettent de proposer à la location des lieux aménagés pour partie en habitation et pour partie en local commercial. Auparavant, seules les activités non-commerciales – pour la plupart des professions libérales – étaient autorisées. Régi par les articles L. 631-7 à L. 631-10 du Code de la construction et de l'habitation, le bail commercial mixte permet donc désormais d’exercer une activité commerciale dans une zone aménagée au sein d’une habitation. La durée des baux mixtes est fixée à :
  • 3 ans si le propriétaire du bien est une personne physique,
  • 6 ans si le propriétaire du bien est une personne morale.
Le bail commercial mixte est renouvelable. Seules les situations suivantes peuvent empêcher son renouvellement :
  • Vente du logement,
  • Reprise du logement (par le propriétaire, le conjoint, ou leurs ascendants/descendants),
  • Motif légitime et sérieux (et notamment en cas de manquement du locataire à ses obligations).

Le bail professionnel

Le bail professionnel est similaire au bail commercial mixte en ce sens qu’il permet d’user d’une partie de son logement pour exercer une activité professionnelle. En revanche, contrairement au bail mixte, le bail professionnel ne peut être signé pour une durée inférieure à 6 ans. Le renouvellement du contrat n’est également pas garanti comme peut l’être le bail commercial mixte.

Le bail notarié

Le bail notarié n’est pas obligatoire : un bail commercial peut en effet être signé sous seing privé. En revanche, la signature d’un bail commercial en présence d’un notaire donne une certaine force juridique au propriétaire des bureaux ou locaux. Celui-ci peut notamment bénéficier d’un titre exécutoire lui permettant de procéder à des saisies en cas de non-paiement des loyers.
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