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Le poids du résidentiel dans les actifs immobiliers des investisseurs

06/02/2017 16:15
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Les investisseurs institutionnels privilégiaient jusqu'à peu les actifs immobiliers tertiaires pour le développement de leur stratégie immobilière. Les actifs favoris de ces investisseurs étaient les immeubles de bureaux, les commerces et les locaux d'activité et entrepôts. L’année 2015 marque toutefois un changement majeur et souligne l’importance pour les investisseurs institutionnels de diversifier leur portefeuille d’actifs. Aussi, cette stratégie laisse apparaître un retour des investisseurs institutionnels dans l’immobilier résidentiel. Cette évolution s'explique notamment par la mise en place du plan d'action pour le logement intermédiaire en 2013. S'appuyant sur le groupe SNI (Société Nationale Immobilière) et sur le fonds de logement intermédiaire (FLI), ce plan vise à promouvoir la construction de logements neufs et à élargir l'offre immobilière en locatif pour les ménages à revenus moyens. Ce dispositif s'accompagne également de mesures fiscales incitant ainsi les institutionnels à réinvestir le résidentiel. Retour sur les chiffres 2015 et sur les opportunités que représente l'immobilier résidentiel pour les investisseurs institutionnels.

 

L’année 2016 marque le retour des institutionnels vers le résidentiel

Il existe environ 400 investisseurs institutionnels en France. Parmi eux, on retrouve la Caisse des Dépôts par exemple ainsi que les SCPI, les banques, les compagnies d'assurances, les caisses de retraite ou encore les mutuelles.

Historiquement, l'immobilier a toujours constitué une part importante des allocations d'actifs des investisseurs. Or, depuis le début des années 70, les investisseurs institutionnels semblaient avoir déserté le secteur de l'immobilier résidentiel. Les raisons de ce désengagement étaient principalement liées au taux de rendement des actifs résidentiels locatifs réputés plus faibles que dans le tertiaire. Il fallait également compter avec la gestion locative parfois lourde et plus onéreuse que dans l'immobilier tertiaire (bureaux,  locaux d'activité, commercesentrepôts  …).

Aujourd'hui, si l'immobilier de bureaux reste un secteur attractif pour les investisseurs, ces derniers diversifient leur patrimoine en réinvestissant la classe d'actifs résidentiels. Au 1er janvier 2015, le patrimoine des investisseurs institutionnels dans l'immobilier résidentiel atteint plus de 40,6 milliards d'euros*.

En matière d'immobilier d'investissement, les immeubles d'habitation détenus par les investisseurs institutionnels s'élèveraient, début 2015, à près de 17 millions d'euros*. La valeur vénale de ces actifs est de 5 500 euros / m²*.

*source IPD

 

Immobilier résidentiel : de réelles opportunités pour les investisseurs institutionnels

Plusieurs éléments contribuent à favoriser le retour des investisseurs institutionnels sur le marché de l’immobilier résidentiel.

Outre les taux d'intérêts historiquement bas, un plan d'action pour le logement intermédiaire a été mis en place en 2013. Il contribue à participer à la relance de la construction neuve, à maintenir les emplois et à équilibrer financièrement les programmes immobiliers.

Ce plan a donc pour objectif de dynamiser les programmes résidentiels neufs dans des zones géographiques dites "tendues" (zonage Pinel) en proposant des logements intermédiaires. Cette nouvelle offre immobilière apporte une réponse durable aux ménages dont les revenus sont supérieurs aux plafonds d’attribution de logements sociaux mais dont les ressources restent insuffisantes pour accéder aux logements du parc privé. Ainsi, comme pour les logements Pinel, les loyers de ces logements intermédiaires sont plafonnés, notamment en fonction de l’implantation du bien immobilier, et restent généralement inférieurs de 15 à 20% à ceux du marché.

Le groupe SNI, filiale de la Caisse des Dépôts, s’est associé avec des assureurs et de grands investisseurs institutionnels pour créer le FLI, cet outil de construction et de gestion de logements intermédiaires.

En janvier 2014, le groupe SNI a ainsi publié un appel à projets de 10 000 logements intermédiaires auprès des promoteurs ou constructeurs et travaille sur la contruction de plus de 30 000 logements neufs à Paris ou en Ile-de-France notamment. BNP Paribas Real Estate, leader de la Transaction et du Property Management propose ce type d’actifs et apporte conseils et services pour améliorer la rentabilité et la pérennité des biens. 

Pour les investisseurs instutionnels, la rentabilité des logements intermédiaires reste attractive tant au niveau des loyers que de la plus-value à la revente. Les programmes résidentiels sont en effet localisés au coeur des bassins d’emplois et quartiers d’affaires attractifs, et répondent aux dernières normes en matière de performance énergétique ou de confort phonique. Les immeubles sont également traités pour répondre aux besoins des utilisateurs et contribuent grandement à la qualité de vie de ces derniers. L’immeuble intelligent ou Smart Building est de mise.

Autre facteur contribuant à faire bouger les lignes et à encourager les investisseurs institutionnels à diversifier leurs portefeuille en revenant sur le marché du résidentiel : le dispositif de la loi des finances 2014. Celui-ci réduit à 10% le taux de TVA pour les programmes résidentiels neufs en logement intermédiaires. De plus, en contrepartie d'un engagement de location de 15 ans minimum, ce dispositif offre une exonération de la taxe foncière pendant 20 ans sur les propriétés bâties.

Enfin, en investissant dans le résidentiel, les institutionnels misent sur un marché dynamisé par une très forte demande en matière de logements à louer. En effet, dans certaines agglomérations et autres grandes métropoles, l'offre dans l'immobilier résidentiel locatif reste très largement insuffisante pour répondre à une demande croissante.

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* PINEL : Dispositif prévu à l'article 199 novovicies du Code général des Impôts. Sous réserve des conditions d'éligibilité et dans les limites prévues par la législation applicable à vérifier auprès de votre conseil fiscal. Réduction d'impôt pour l'acquisition, par un particulier ou une société civile de placement immobilier (SCPI), d'un logement neuf ou réhabilité situé dans certaines zones géographiques fixées par arrêté, destiné à la location pendant 6 ans, 9 ans ou 12 ans à un loyer plafonné, et à des locataires sous plafonds de ressources. Location nue et respectant des critères de performance énergétique. Sous réserve des conditions d'éligibilité prévues à l'article 199 novovicies du code général des impôts tel que modifié par la loi n°2014-1654 du 29 décembre 2014 dite loi de finances pour 2015. La réduction d'impôt sur le revenu est de 12% pour 6 ans de location, de18% pour 9 ans de location, et de 21% pour 12 ans de location. Cette réduction est calculée sur le prix d'acquisition du bien retenu dans la limite de 5500 € du mètre carré et d’un montant global d’investissement de 300.000 € par contribuable et pour une même année d'imposition. Le non-respect des engagements de location entraîne la perte du bénéfice des incitations fiscales. Le bénéfice de ces incitations entre dans le calcul du plafonnement global de certains avantages fiscaux prévu à l’article 200-0 A du CGI.  L’investissement locatif présente des risques susceptibles de remettre en cause l’équilibre économique de l’opération : risque d’écart entre la prévision et la réalité sur les recettes locatives (vacance, niveau du loyer, impayés), les charges de copropriété et la plus-value en cas de revente à l’échéance de l’engagement de location ». Ni le promoteur ni le commercialisateur ne sont chargés de la mise en location des biens et ne garantissent le remplissage locatif. Ni la responsabilité du promoteur ni celle du commercialisateur ne pourront être mises en cause en cas de remise en cause du bénéfice et/ou en cas de perte du bénéfice de l’avantage fiscal et/ou en cas de non-location dans les délais prévus et de non-respect des conditions d’éligibilité au dispositif fiscal objet du présent document. Tout investissement locatif comporte des risques pour l'Acquéreur susceptibles de remettre en cause l’équilibre économique de son opération (vacance du bien, variation du loyer, impayés, revente, frais de gestion, charges de copropriété, changement de la fiscalité, le risque de perte en capital lors de la revente, etc). L'Acquéreur doit apprécier ses engagements et risques fiscaux, financiers, juridiques au regard de sa situation financière et patrimoniale. Le non-respect des engagements de location entraîne la perte du bénéfice des incitations fiscales.
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www.limmobilierdunmondequichange.fr/le-poids-du-residentiel-dans-les-actifs-immobiliers-des-investisseurs/ - 27-05-2017
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