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Les nouveaux usages de l’immobilier tertiaire

02/05/2017 18:46
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Les nouvelles technologies, le développement durable et les contraintes économiques changent les usages de l’immobilier tertiaire et donnent naissance à de nouvelles pratiques comme la mixité des usages, le développement des services et la volonté de faire vivre une véritable expérience à l’utilisateur. Le bâtiment tertiaire de demain est un lieu de vie, ouvert et flexible, respectueux de l’environnement, pensé pour tous, et où l’on se sent bien. Focus sur les nouveaux usages de l’immobilier tertiaire.

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Immeuble de demain : la mixité des usages

La mixité des usages se retrouve à tous les niveaux. Elle se résumait auparavant à un bâtiment avec des commerces en rez-de-chaussée et des logements ou des bureaux en étages. Une mixité à minima qui faisait le lit d’une hybridation verticale des programmes. Pourtant, les pouvoirs publics sont demandeurs de davantage de mixité au niveau des quartiers ou de la ville pour freiner l’étalement urbain et pallier la pénurie de foncier. Par ailleurs les Utilisateurs apprécient les lieux vivants et rassurants ! Aujourd’hui, à l’idéal, un secteur propose une mixité fonctionnelle opposée à toute ghettoïsation de la ville, une mixité sociale (brassage de populations), morphologique (diversité architecturale), générationnelle (jeunes, personnes âgées…), interprofessionnelle et économique (PME, artisans, sièges sociaux). 

La mixité se retrouve également au sein d’un même bâtiment. Depuis longtemps déjà les magasins comme Ikea proposent restaurants et espaces de jeux pour les enfants. Il en va de même pour l’entreprise qui accueille parfois un lieu de coworking, un restaurant ouvert au public ou sous-loue ses bureaux, son amphithéâtre et ses salles de réunions. L’apparition des magasins éphémères ou pop-up stores relève du même phénomène de sous-location ponctuelle d’un espace.

Enfin, les espaces de travail eux-mêmes doivent être plus flexibles pour répondre aux différentes activités des collaborateurs tout au long de leur journée : travail individuel et de concentration, réunions d’équipe, discussions informelles, moments de détente et de convivialité. C’est l’avènement du Flex Office.

C’est le règne du « all in one » : les bâtiments ne sont plus consacrés à une seule tâche, ce sont de véritables lieux de vie où l’on mange, travaille, se divertit, consomme, se repose, etc. L’espace est davantage consacré à l’incarnation des valeurs et de la vie de l’entreprise ou de la marque qu’à la présence de produits ou à sa dévolution à une seule activité.

 

L’immeuble serviciel, les technologies au service des usagers

Blockchain, maquette BIM (Building Information Modeling), 3D, crowdfunding, l’immobilier surfe sur la vague des nouvelles technologies pour un gain en temps et en efficacité. Le numérique a permis de développer des portails facilitant l’usage des services (visites virtuelles, paiement en ligne, suivi des consommations individuelles, accès à l’information sur la vie des immeubles et leur environnement, etc.). Des capteurs utilisés dans le commerce, les beacons, envoient des informations et des promotions sur les mobiles des clients qui passent à proximité.

Si les innovations technologiques ont eu, dans un premier temps, des difficultés à être intégrées par les hôteliers, on assiste désormais à une avalanche de connectivité : système de domotique ultra perfectionné, tablette permettant de contrôler la température, l’éclairage, les rideaux ou la télévision, fibre optique dans chaque chambre et bracelet RFID « cashless ». Les nouvelles technologies permettent aussi la simplification de l’ensemble des procédures administratives : hôtesse volante avec tablette pour le check-in, utilisation de la carte bancaire, de l’empreinte digitale ou d’un simple smartphone pour pénétrer dans sa chambre.

L’expérience en magasin se poursuit sur les réseaux sociaux. Les codes digitaux à employer sont fournis par les marques : la page Facebook à « liker », le compte Instagram à mentionner, le bon hashtag à employer, etc. Un concept efficace utilisé par les marques pour étendre leur relation avec leurs clients au-delà de la boutique physique.

 

L’immeuble 2.0 accueille les services 2.0

Même si un lieu unique et voué uniquement au travail ou à la consommation n’est plus indispensable, même si de nombreuses pratiques peuvent se faire à distance (achats en ligne,télétravail), l‘immeuble demeure le lieu de vie essentiel de bien des entreprises.

Véritable lieu de rencontres entre diverses catégories d’utilisateurs, le siège social de l’entreprise est conçu comme un espace central, un forum permettant de se réunir, de travailler, de se restaurer ou d’organiser des évènements. L’environnement est travaillé pour faire en sorte que l’usager s’y sente bien et comme chez soi. Au bureau, les codes de l’aménagement sont proches de ceux de la maison : on pourrait retrouver le même mobilier dans les espaces d’accueil des entreprises, dans les zones d’attentes des aéroports ou les lobbys des hôtels. L’utilisation de mobilier domestique voir vintage dans l’espace professionnel révèle une prise en compte par l’entreprise du bien-être et du confort des salariés. Que ce soit dans un point de vente indépendant ou au sein d’une grande chaîne, le magasin aussi se profile comme un deuxième chez soi, un univers familier, accueillant, chaleureux. Il y fait bon s’attarder et on peut y passer des heures sans s’ennuyer.

Le siège social de l’entreprise est une base à laquelle s’ajoute un bouquet de services à la carte pour simplifier et améliorer la vie des occupants. Elle assume des tâches jusque-là prises en charge dans la sphère privée des collaborateurs : salle de sport, conciergerie (pressing, cordonnerie, retouches…), bien-être (coiffeur, massage…), assistance administrative (passeport, préfecture, mairie…), crèche d’entreprise et garde d’enfants, agence de voyages, etc. Les nouveaux projets sortant de terre accueillent des salles de fitness ou de repos, des espaces de convivialité, une restauration bio et de qualité, etc. Pour l’entreprise, il ne s’agit plus uniquement de mettre en place de simples services à l’occupant, mais également de s’occuper de leurs loisirs, de leur santé, de leur permettre un meilleur équilibre entre vie personnelle et vie professionnelle. Ainsi, les halls d’accueil des entreprises, comme ceux des hôtels, deviennent des plateformes de services. Ce nouveau modèle économique se développe depuis quelques années dans la lignée de la notion de « full service » réclamée par les consommateurs. Comme en entreprise, où le salaire ne suffit plus pour attirer et fidéliser les talents, dans les hôtels, avoir des chambres luxueuses, un spa prestigieux et un restaurant gastronomique ne suffit plus dans les zones où la concurrence est vive. Il faut désormais se différencier grâce à la présence d’un chef de renommée internationale, d’un service inédit, d’accessoires originaux ou de fonctionnalités singulières, comme la télévision qui devient miroir lorsqu’elle est éteinte.

Si le commerce en ligne a gagné du terrain grâce au mobile, à la facilité et rapidité de livraison, au choix des produits et à leur coût souvent plus avantageux, le lieu physique possède des avantages humains, expérientiels et sensoriels uniques, que certaines marques ont su intelligemment déployer pour accroître leur notoriété et leur fidélisation. Ces nouveaux espaces suscitent de l’adhésion auprès des consommateurs de se déplacer hors de chez eux pour découvrir un commerce, comme les services et l’expérience vécue donnent envie aux collaborateurs de se rendre au siège de leur entreprise.

 

Vivre l’expérience du lieu de travail

Conséquence de la mondialisation et de l’uniformisation qui en découle, les nouvelles générations, paradoxalement digital native, veulent fuir l’excès de technologie, la surinformation et la surconsommation pour retrouver des valeurs plus humaines et vivre une expérience la plus authentique possible. Même s’ils peuvent télétravailler ou se rendre dans des tiers-lieux, les collaborateurs viennent à l’entreprise pour s’y retrouver, y puiser l’inspiration et échanger de visu et non plus derrière leur ordinateur.

Les commerces valorisent l’expérience immatérielle davantage que le produit. On parle de post digital experience, portée par les bobos et autres hipsters sur fond de musique analogique diffusée via une platine vinyle. Elle fait partie d’un mouvement plus large, le « slow life », qui prône le retour d’un certain art de vivre, d’un temps dédié à apprécier les choses du réel et à mettre de côté les réseaux sociaux et la vie numérique. Certaines chaînes d’hôtels visent à séduire cette clientèle à grand renfort de « social hours ». Aujourd’hui, nombreux sont les hôtels qui souhaitent se détacher de l’image de simple fournisseur de chambres. Même les clients les plus fortunés cherchent à fuir les grands hôtels, leur préférant des lieux plus intimistes et discrets, pour vivre une expérience plus authentique. Certains hôtels contemporains font appel à des artisans locaux pour meubler leurs chambres et leurs restaurants, « locavores », affichent la provenance de leurs produits sur leurs cartes.

 

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www.limmobilierdunmondequichange.fr/nouveaux-usages-de-limmobilier-tertiaire/ - 26-09-2017
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