Avis d'expert

Quels sont les facteurs d’attractivité des villes en région?

Jean-Laurent de La Prade / Directeur du Pôle Régions à BNP Paribas Real Estate

15/05/2014 16:03
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Si les implantations d’entreprises se déroulent encore majoritairement en Ile-de France, certaines villes régionales en France attirent depuis quelques années de nouveaux acteurs économiques. Lille, Bordeaux, Metz, Nantes… de nombreuses transactions immobilières ont ainsi été signées ces dix dernières années.

Quelles sont les raisons de l’attractivité de ces villes ? Le point avec Jean-Laurent de La Prade, directeur du Pôle Régions à BNP Paribas Real Estate.

Les facteurs d’attractivité des villes en région

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Les villes en région en France sont-elles aujourd’hui attractives ?

 

 « On assiste depuis une dizaine année à un rebond des transactions dans certaines villes en région. Dans la plupart des cas, l’arrivée de lignes à grande vitesse liées à l’Europe y a joué un rôle majeur. Avec l’arrivée du TGV à Lille en 1994, la population lilloise qui connaissait une baisse de sa démographie depuis plusieurs décennies a ainsi par exemple très fortement progressé (+ 30% entre 1990 et 2010, passant de moins de 200 000 habitants à près de 230 000).

A l’est, l’ouverture de la LGV en 2007 a eu peu d’impact sur le marché immobilier de Strasbourg et Nancy mais a eu un fort retentissement à Metz avec une nette croissance de la demande placée (+ 34% entre 2007 et 2011) et à Reims avec le développement du parc d’activité de Bezannes à proximité de la gare.

A l’ouest, le projet de LGV qui ramènerait Bordeaux à 2h05 de Paris dès 2017 (actuellement à 3h15) suscite déjà de nombreux projets immobiliers autour de la gare, dans les 160 hectares du périmètre de Saint Jean Belcier. Un pôle de bureaux de 500.000 mètres carrés devrait ainsi voir le jour à long terme.

 

Comment expliquer l’engouement pour ces villes régionales ?

 

Deux éléments principaux permettent d’expliquer en partie l’arrivée d’entreprises dans ces villes : le développement des transports facilitant la desserte mais également la révolution numérique qui a transformé les modes d’organisation professionnels. Les fonciers moins chers et à la qualité de vie en région expliquent également le phénomène.

Du point de vue des transports, l’arrivée du TGV dans des villes régionales de taille intermédiaire a eu un impact majeur. Le développement de gares tgv ou d’aéroports permet de rendre les villes attractives sur le plan national mais également international. La gare TGV de Lille sur le trajet Paris-Bruxelles a ainsi permis le développement d’une activité nouvelle avec la création d’un véritable centre d’affaires au pied de la gare.

Depuis quelques années, le paysage national s’est ainsi transformé avec des temps de transports drastiquement réduits : Tours à 1 heure de Paris, Strasbourg à 2 heures, et Bordeaux à bientôt 2 heures en 2017. Ces villes mais également les régions auxquelles elles appartiennent se retrouvent ainsi désenclavées et rayonnent au niveau national et international.

Le second tournant majeur est l’arrivée du haut débit et le développement des nouvelles technologies. L’installation de la fibre et la possibilité de bénéficier du haut débit en tout point du territoire a permis à des villes de moindre importances d’être soudain connectées. Avec le développement du e-commerce, une PME ou TPE peut trouver des débouchés dans la France entière voire même au niveau mondial. Le bouleversement est d’autant plus grand que les villes sont petites.

Les nouvelles technologies ont également changé le mode d’organisation et d’échanges professionnels : avec le développement des mails et des visio-conférences il est désormais possible de garder un business à Paris tout en étant implanté en région.

 

L’attractivité des villes en région est-elle soutenue par une volonté politique ?

 

Un certain nombre de dispositifs ont en effet été ouverts pour permettre aux régions qui le souhaitent d’asseoir le dynamisme économique de leur territoire. Dès 2005 ont ainsi été mis en place des « clusters ». Ce type de dispositif permet de créer des regroupements d’activités et de compétences dans des zones territoriales où les entreprises sont souvent disséminées et souffrent de l’effet kilomètre. L’idée est donc de rassembler dans une même zone géographique des compétences dans le cadre d’une même branche d’activité pour atteindre une masse critique.

On compte aujourd’hui entre 60 et 70 clusters sur toute la France qui ont eu pour résultat de booster l’économie locale. Dans le domaine des NTIC à titre d’exemple, l’idée était de créer des sortes de petites Silicon Valley à la française, comme c’est le cas à Sophia Antipolis, désormais reconnue au niveau international.

Les villes régionales réfléchissent ainsi actuellement à renforcer leur capacité d’innovation en se spécialisant sur une branche spécifique. Le concept de « smartspécialisation » ou spécialisation intelligente mène ainsi les villes d’une même région à se rapprocher, à concentrer leurs ressources, à favoriser la complémentarité entre les activités afin d’avoir des avantages concurrentiels. A Dijon et ses alentours un pôle « Vitagora » lié à l’alimentation s’est ainsi par exemple développé.

Ces smart-spécialisations permettent des rationalisations au niveau économique et sont le reflet d’un sentiment de fierté régionale avec des territoires qui cherchent à faire rayonner leur spécificité.

 

Que peuvent offrir ces villes aux entreprises qui s’y installent ?

 

Si le développement des transports et du numérique permet de désenclaver des zones entières géographiques, les villes régionales ont également des atouts à offrir qui leur sont propres. Par-delà la qualité de vie offerte aux collaborateurs, la gestion des sites est très différente dans ces villes comparée à la mégalopole parisienne. Grâce à la diversité et à la quantité des fonciers disponibles, les entreprises en région peuvent s’installer dans des parcs tertiaires très aérés et paysagers, agréables à vivre, comme à la Duranne à Aix-en-Provence ou à Grenoble, contrairement aux sites situés dans des zones urbaines très densifiées.

Les sites dans ces villes sont souvent conçus dans une approche « campus », avec une dimension écologique souvent très forte, la présence de très nombreux espaces verts et de pistes cyclables. A Nantes par exemple, 1/3 de l’espace autour du parc de Saint Herblain est gelé pour la construction, s’adaptant ainsi aux nouvelles aspirations des salariés de la génération Y. »

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www.limmobilierdunmondequichange.fr/avis-d-experts/facteurs-attractivite-villes-region/ - 20-05-2019
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