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Bail commercial : zoom sur le bail à l’américaine

03/03/2015 15:47
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Alternative au bail commercial traditionnel 3/6/9, le bail à l'américaine tend à se généraliser en raison de ses avantages. S'il est plus flexible que le bail cocommercial classique, certaines différences sont toutefois à prendre en considération avant de le signer.

Caractéristiques principales du bail à l'américaine

 

Le bail à l'américaine se caractérise en premier lieu par l'absence du versement d'un pas-de-porte ainsi que celui du droit au bail comme c’est la règle dans le bail commercial habituel 3/6/9.

 

Le pas-de-porte est un droit d'entrée qui prend la forme d'une somme versée par le locataire au propriétaire des murs. Le droit au bail est pour sa part un deuxième versement, payable en une seule fois, à remettre au locataire précédent. Il s'agit en somme de "l'achat" du droit de bénéficier des termes du bail commercial : durée et conditions.

 

Le bail à l'américaine présente de ce point de vue un avantage majeur en termes de finance et de trésorerie pour le futur locataire car il permet d'avoir accès à un local commercial sans nécessairement avoir recours à une importante levée de fonds initiale.

 

Cet avantage est de taille car les deux sommes cumulées peuvent dans certains cas représenter plusieurs dizaines de milliers d'euros et dans des quartiers de standing, la note dépasse bien souvent la centaine de milliers d'euros.

 

Un autre aspect distinctif du bail à l'américaine est qu'il est qualifié de bail précaire car à l'inverse du 3/6/9, sa durée est librement fixée par les parties et le propriétaire peut y mettre un terme plus facilement et sans verser d'indemnité au locataire.

Les avantages et les inconvénients du bail à l'américaine

 

Si aucun pas-de-porte ni droit au bail ne sont demandés à la signature, le bail à l'américaine présente néanmoins des niveaux de loyers plus élevés que le bail commercial classique.

 

Le locataire doit en effet payer des mensualités plus importantes car elles intègrent en réalité le montant de la valeur locative du local et également l'amortissement du droit d'entrée dans les lieux. Cet amortissement est échelonné sur toute la durée du bail, ce qui peut parfois majorer de manière conséquente le loyer initial. Le pas-de-porte n'est pas à verser au départ car il est en réalité fractionné et intégré directement dans les loyers.

 

Le point positif de cet aspect financier est son aspect avantageux au niveau comptable : les loyers deviennent alors des charges déductibles du résultat de l'entreprise.

 

Par ailleurs, le bail à l'américaine s'accompagne généralement de demandes de garanties importantes de la part du bailleur. Cela se traduit par le paiement de plusieurs loyers d'avance, parfois jusqu’à 15 ou 20.

 

Une partie est à verser comptant à la signature et l'autre prend la forme d'un cautionnement bancaire qui peut être difficilement accordé par la banque du locataire. Cela peut avoir quelques conséquences néfastes pour l'entreprise en termes de levée de financement, de trésorerie disponible et de BFR.

 

Les banques sont en effet plus enclines à soutenir une reprise de fonds de commerce qu'une caution bancaire. Dans la mesure où le cautionnement bancaire est accordé, celui-ci est de manière générale soumis à la signature d'un contrat d'assurance-vie adossé au nom du gérant ou de l'exploitant du local. La conséquence est alors que le montant du contrat n'est pas inclus dans le bilan de l'entreprise avec comme désavantage de diminuer la capacité d'endettement de l'entreprise, pourtant utile à son développement.

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