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Centre commercial et Retail Park : Comment déterminer la VLM ?

14/06/2016 13:26
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La VLM (Estimated Rented Value) ou valeur locative en français, est l’un des critères les plus importants pour les investisseurs désireux d’investir dans un centre commercial ou un retail park. La VLM représente aussi la valeur locative de marché. Elle permet de déterminer le montant du loyer qui peut être raisonnablement attendu en fonction de plusieurs caractéristiques telles que l’état de l’actif, son emplacement, les conditions du marché local… Décryptage.

Centre commercial et Retail Park : Comment déterminer la VLM ?

Quels critères permettent de déterminer la VLM ?

Il convient de distinguer la VLM (Estimated Rented Value) d’un local vacant et la VLM d’un local dont le bail est en cours de renouvellement. Ensuite, la méthode pour déterminer la VLM peut différer selon la typologie d’actif.

 

 

Plusieurs critères déterminants sont néanmoins communs aux deux typologies d’actifs (centre commercial et retail park).

La situation géographique des actifs immobiliers

Les retails parks et les centres commerciaux n’échappent pas à la règle d’or de l’immobilier. On peut distinguer en retail-park deux types de zones commerciales : les grands parcs d’activités dont la surface est >10 000 m², et ceux dont la surfaces est <10 000 m².

Les grands parcs d’activités représentent les zones primes très attractives, telles la Patte d’Oie ou la Croix Blanche, les zones commerciales bien identifiées qui fonctionnent grâce à la présence d’un centre commercial ou d’un outlet avec une importante aire de chalandise, ainsi que les zones secondaires, éloignées des grands pôles urbains.

Concernant les petits parcs d’activités, il est important de distinguer 4 types de centres commerciaux selon la surface, le nombre de boutiques et la taille de l’hyper : grand centres régionaux (80 000 m² /150 boutiques), centres régionaux, grands centres, petits centres (20 boutiques entre 5 000 et 20 000 m²). Ce critère détermine également le Chiffre d’Affaires (CA) attendu pour une enseigne.

Le Chiffre d’Affaires (CA) : un critère important pour la VLM

Le second critère permettant de déterminer la VLM d’un centre commercial ou d’un retail park est le CA HT réalisé. Il s’agit d’un indicateur déterminant de la situation financière de l’enseigne. Il est d’ailleurs plus pertinent de parler de CA/m² pour corriger l’effet taille de la cellule. Les CA/m² sont étroitement liées au secteur d’activité et à la qualité de l’enseigne.

Le type d’activité exercée et l’enseigne

On distingue ici 7 grandes catégories d’activités exercées par une enseigne : équipement de la personne, équipement du ménage et de la maison, restauration, alimentation, hygiène, soins, beauté et santé, culture, cadeaux et loisirs et services.

L’idée est de vérifier si le CA communiqué est cohérent avec l’activité exercée et à l’enseigne. A titre d’exemple, pour des boutiques de centres commerciaux dans le secteur de l’hygiène, des soins et de la beauté, on tourne aux alentours de 20 000 €/m², ou pour des boutiques de prêt à porter, entre 6.000 et 10.000 €/m² selon les enseignes.

Le taux d’effort pour déterminer la VLM de renouvellement

En fonction du type d'enseigne qui se positionne sur la cellule, la capacité contributive ne sera pas la même. Les taux d'effort acceptable par les enseignes varient en fonction de l’attractivité de la zone commerciale, de la superficie de la cellule, et du type d’activité exercée.

Ensuite on appliquera un taux d’effort déterminé ci-dessus au CA effectif pour déterminer la VLM de renouvellement.

La capacité de négociation des loyers

Un 5ème critère qui peut être pertinent pour évaluer la valeur locative d’un commerce en centre commercial est l’adéquation entre la taille du site commercial étudié et le nombre de cellules susceptibles d e se positionner.

Critère très important pour les enseignes dans leur capacité de négociation de loyers. Sommes-nous en situation de sur-offre ou de sous-offre sur le site étudié ? Il conviendra d’étudier l’offre disponible sur la zone, et surtout la qualité de l’offre disponible, à savoir si la taille de la cellule étudiée correspond aux attentes notamment en termes de tailles pour tels ou tels types d’enseignes.

 

Quelles spécificités pour les centres commerciaux ?

Pour simplifier, les valeurs locatives des boutiques dans un centre commercial peuvent être déterminées en fonction de la taille de la cellule, en prenant en compte diverses typologies de surfaces. Nous pondérons les VLM selon les tranches de surfaces en fonction de la tendance qui se dégage dans des centres commerciaux de taille similaire. Mais également en fonction de l’application de deux correctifs selon le secteur d'activités et la situation au sein de la galerie.

Il convient enfin de toujours vérifier au cas par cas pour vérifier la cohérence des VLM selon les taux d’efforts constatés.

 

Quelle est la problématique propre aux locaux vacants ?

Pour les locaux vacants il conviendra d’appliquer les critères vu ci-dessus, en déterminant quelles sont les enseignes (et donc le type d’activité) susceptibles de se positionner et de connaitre leur CA prévisionnel.

Toutefois, la détermination de ces paramètres n’est pas évidente (manque de visibilité et d’information).

Par ailleurs, sur certains sites commerciaux, certaines cellules disponibles ne correspondent pas à la demande des enseignes, (situation peu attractive, taille des cellules pas adaptées, manque d’accessibilité). Il convient souvent de redécouper les cellules, soit de les agrandir afin de répondre aux attentes des futures enseignes.

Ensuite, les enseignes susceptibles de se positionner sont déjà toutes en place. Aussi, le facteur déterminant pour obtenir un taux d’occupation plus important est le prix. Il n’est pas étonnant de voir des VLM/m² divisées par deux pour attirer des enseignes moins rentables, qui vont être amenées à arbitrer avec une autre zone commerciale où elles sont déjà implantées ou bien dans le cadre d’une nouvelle implantation.

Un troisième correctif est souvent nécessaire sur les locaux vacants dans les centres commerciaux.

 

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www.limmobilierdunmondequichange.fr/centre-commercial-et-retail-park-comment-determiner-la-vlm/ - 20-09-2019
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