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Comment mener une cession de droit au bail ?

09/12/2014 11:09
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Afin de mettre en place une cession de son droit au bail, tout professionnel est tenu de respecter une certaine marche à suivre pour être en conformité avec les différentes formalités de l'opération. Certaines doivent s'effectuer avant la cession, d'autres après.

La cession de droit au bail : définition et limites de l'opération

La cession du droit au bail est un contrat à travers lequel le cédant - le locataire - transfère au cessionnaire - le repreneur - l'intégralité de son droit de jouissance du bail ainsi que son objet et donc l'obligation d'honorer les loyers correspondants et de respecter les clauses d'exécution du contrat.

Certaines limites existent cependant quant à la possibilité de mettre en place une telle cession.

Ainsi, la plupart des baux commerciaux n'autorisent pas la cession du droit au bail à une personne autre que le repreneur du fonds de commerce. En d'autres termes, il n'est pas rare de trouver des clauses interdisant la vente du bail séparément de celle du fonds. Elle n'est autorisée dans ce cas qu'au seul "successeur du commerce".

Cela étant, des exceptions demeurent :

  • le local commercial reste sans exploitation depuis plusieurs années et n'enregistre plus de clientèle
  • le candidat à la reprise opère sur un secteur d'activité totalement différent du locataire actuel, la clientèle ne présentant donc aucune similitude avec le projet du repreneur

Par ailleurs, un des freins les plus répandus à l'opération est le droit de préemption de la mairie. Toutes les communes ont ainsi la possibilité de délimiter des zones à l'intérieur desquelles elles peuvent exercer un droit de préemption sur des fonds artisanaux ou commerciaux.

Les démarches à accomplir avant la cession du droit au bail

Cession de droit au bail

Pour que l’enregistrement de la cession du droit au bail soit en accord avec les dispositions légales en vigueur, le cédant se doit d'accomplir certaines démarches préalables.

Le locataire doit ainsi se rapprocher de la mairie dont il dépend afin de vérifier que le local commercial ne se trouve pas dans une zone concernée par le droit de préemption de la commune.
Si tel est le cas, le professionnel est tenu de déposer une déclaration à l'aide du Cerfa 1644 pour que la vente ne soit pas considérée comme nulle au regard de la loi. Il est à noter que la mairie bénéficie d'un délai de deux mois pour faire valoir ou non son droit de préemption.

Par ailleurs, le locataire souhaitant céder son droit au bail a tout intérêt à vérifier les différentes clauses de son contrat comme celles ayant trait notamment à :

  • la nature des activités autorisées dans les locaux. Sauf dans le cas d’un bail "tous commerces", le cédant devra se rapprocher du bailleur pour prévoir une déspécialisation du bail
  • la clause de solidarité. Si celle-ci est présente dans le contrat, elle implique que le cédant peut être amené à payer les loyers et charges du repreneur si ce dernier se trouve en situation de défaillance financière

Le bailleur, propriétaire du local, doit être averti à l'avance de l'intention du locataire de vendre son droit au bail. Le cédant doit donc obtenir son agrément préalable. Sans quoi, la vente ne pourra se faire car "frappée de nullité". C'est l'article 1690 du code civil qui oblige le locataire à signifier à son bailleur son intention de céder le droit au bail. Article qui n'impose cependant aucun délai pour réaliser la démarche.

Cette démarche est le plus souvent effectuée par un acte notarial ou devant un huissier. Le document détaille l'ensemble des éléments servant à informer le bailleur sur l'identité du cessionnaire, ses coordonnées complètes, la date prévue par les formalités de la cession du droit au bail.

Les formalités à réaliser après la cession du droit au bail

L'enregistrement de l'acte de cession du droit au bail est également soumis à des obligations. Il doit ainsi être enregistré au centre des impôts dans un délai maximum d'un mois. La conséquence en est un abattement de 23 000 € sur le prix de la cession. Des droits seront par ailleurs à verser : ils sont de l'ordre de 3 % si le montant est compris entre 23 000 € et 200 000 € et de 5 % au-dessus de 200 000€.

Pour ce qui est de la rédaction de l'acte, et de sa signature, le code du commerce n'impose aucune forme spécifique. Mais le bail peut le prévoir, avec bien souvent l'obligation de passer devant un notaire qui délivrera un acte authentique. Dans tous les cas de figure, la rédaction d'une convention en bonne et due forme est conseillée : elle reprend les conditions détaillées du bail, le montant de la vente et les modalités de paiement de celle-ci.

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www.limmobilierdunmondequichange.fr/comment-mener-une-cession-de-droit-au-bail/ - 20-09-2019
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