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Copropriété, mode d’emploi

24/11/2016 12:34
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Vous avez pour projet d’investir dans un appartement neuf au sein d’une résidence comprenant plusieurs appartements, ou acquérir un logement ancien ? Devenir copropriétaire d’un logement au sein d’une copropriété implique une bonne connaissance des règles qui régissent le fonctionnement de cette copropriété. Tour d’horizon du statut de la copropriété.

Le statut de la copropriété

Il s'impose aux immeubles bâtis dont la propriété est répartie entre plusieurs personnes par lots comprenant chacun une partie privative et une quote-part de parties communes.

La copropriété en bref

La plupart des appartements neufs ou des logements anciens sont soumis au régime de la copropriété. Ce régime permet aux locataires et copropriétaires un partage de la propriété réparties en parties dites privatives et parties dites communes La copropriété peut être appliquée à un immeuble regroupant plusieurs appartements, un lotissement de pavillons, ou à des locaux commerciaux et professionnels.

Parties privatives 

Sont considérées comme parties privatives les appartements et les autres locaux (caves, garages...). Chaque copropriétaire est en droit de disposer librement de son lot. Ce droit de propriété absolu s'exerce dans la limite des dispositions du règlement de copropriété (interdiction d'une activité professionnelle...) et du respect des voisins.

Parties communes 

Une partie de l'immeuble est commune dès lors qu'elle présente une utilité pour au moins deux copropriétaires. Il s'agit essentiellement du gros œuvre du bâtiment (mur, toiture...), des éléments d'équipement commun (ascenseur, chauffage...), des locaux communs (couloirs, escaliers...), des canalisations, des réseaux d'eau et d'électricité.

Le syndicat de copropriétaires

Le syndicat des copropriétaires se compose de l’ensemble des copropriétaires. Ce syndicat intervient dans les discussions touchant à la conservation et à l’administration de l’immeuble. Le syndicat de copropriétaires peut être amené à prendre des décisions concernant le budget prévisionnel annuel, les travaux nécessaires au sein de la copropriété ou encore le changement de syndic… Le syndicat de copropriétaire peut saisir le juge pour le compte de la copropriété à l’encontre d’un copropriétaire ou d’un tiers.

Le syndicat de copropriétaires est une personne civile propre et de ce fait est responsable de tous dommages qui pourraient être causés du fait d’un vice de construction.

Le syndic de copropriété

Toute copropriété doit disposer d’un syndic professionnel ou non professionnel. Il faut différencier le syndic de copropriété du syndicat des copropriétaires. Ce syndic de copropriété est nommé par l’ensemble des copropriétaires autrement appelé le syndicat des copropriétaires lors d’une l’assemblée générale pour une durée variant de 1 à 3 ans. Le syndic de copropriété devient alors le représentant légal de la copropriété durant toute la validité de son mandat. Ce syndic doit obligatoirement être titulaire d’une carte professionnelle et doté d’une assurance de responsabilité civile.

Le rôle du syndic de copropriété

Le syndic de copropriété veille au bon déroulement de la gestion de la copropriété. Il est le mandataire du syndicat des copropriétaires, aucune décision ne peut être prise sans l’accord de ce dernier. Il doit s’assurer de la gestion administrative de la copropriété c’est-à-dire :

  • Rédiger et mettre à jour la liste de tous les copropriétaires en y indiquant leur lot, état…
  • Il se charge de faire respecter le règlement de copropriété (locataires ou propriétaire) et faire exécuter les décisions prise lors de l’assemblée générale.
  • Il représente le syndicat en justice
  • Il est en charge de l’immatriculation de la copropriété
  • Il est le garant de l’entretien, la conservation de l’immeuble

Le syndic de copropriété doit aussi organiser un vote pour adopter différentes décisions telles que :

  • La contraction d’un contrat d’assurance de responsabilité civile du syndic.
  • Le choix d’une entreprise spécialisée dans la gestion d’archives du syndicat des copropriétaires.
  • La signature d’un contrat entre le syndic et toutes entreprises lui étant liée.

Les charges du copropriétaire

Tous les copropriétaires doivent participer aux dépenses liées à l’usage des parties communes, de leur entretien mais aussi de leur administration. Le calcul de la répartition des charges est défini dans le règlement de copropriété.

La répartition des charges entre les copropriétaires

La quote-part des parties communes d'un lot est fonction de la valeur de chacune des parties privatives des copropriétaires au regard de l’ensemble des parties. Le descriptif de ces parties communes et privatives, et leurs conditions d’utilisation sont énumérés dans le règlement de copropriété. Celui-ci indique par ailleurs les droits et obligations de chaque copropriétaire. Comme pour tout contrat, il est conseillé de le lire attentivement et d’en respecter toutes les dispositions.

A noter que lors de la mise en copropriété, le promoteur immobilier nomme un syndic provisoire qui représentera le syndicat des propriétaires lors de la livraison des parties communes, par le promoteur. Lors de la première assemblée générale des copropriétaires, son mandat peut être renouvelé ou non par le syndicat des copropriétaires (c'est-à-dire l’ensemble des copropriétaires).

Tous les copropriétaires doivent assumer le paiement des charges votées à hauteur de leur quote-part, c’est-à-dire la part que chacun doit payer ou recevoir dans le cadre d’une répartition.

Lorsque l’on parle de charges générales il s’agit des charges prévues dans le budget prévisionnel. Ces charges concernent l’administration de l’immeuble, l’entretien de l’immeuble et la maintenance de l’immeuble. Tous les copropriétaires sont concernés par ces charges à hauteur de leur quote-part et ce, même si ces dépenses n’ont aucune utilité pour leur lot.

Les charges spéciales quant à elles relèvent de décisions ponctuelles et sont financées par les copropriétaires en fonction de l’utilité et de la possibilité de l’utilisation des équipements. Ces charges spéciales concernent les frais liés aux services collectifs par exemple un système de sécurité ou encore un service de nettoyage. Les équipements communs sont aussi concernés par ces charges spéciales.

Peut-on modifier la répartition des charges entre copropriétaires ?

La modification de la répartition des charges est possible sous certaines conditions et en respectant un protocole. Cette modification est régie par le règlement de copropriété, cependant si une modification est rendue nécessaire elle peut être adoptée à la majorité.

Le recours au juge du tribunal de grande instance est possible dans certain cas :

  • Si l’un des copropriétaires juge que sa part est supérieure de plus d’un quart à celle d’un autre copropriétaire il peut demander au tribunal de grande instance la révision de la répartition des charges qui lui incombent. Cette demande doit avoir lieu dans les 5 ans suivant la publication du règlement de copropriété, ou dans les deux ans à compter du premier changement après la publication du règlement de copropriété au fichier immobilier.
  • Si l’une des clauses du règlement de copropriété est contraire à la loi, tout copropriétaire est en droit de saisir le juge pour constater la nullité du règlement et ainsi procéder à une nouvelle répartition des charges entre les copropriétaires.

Le règlement de copropriété

Le règlement de copropriété régit l’ensemble des règles de fonctionnement de l’immeuble et indique les droits et devoirs des copropriétaires. Ce document juridique est obligatoire pour toutes les copropriétés.

Le règlement de copropriété fixe les règles de vie pratique et de gestion juridique.

Ce règlement précise les règles à respecter au sein de la copropriété par exemple :

  • Le type d’usage de l’immeuble (usage professionnel, usage d’habitation…)
  • Les conditions d’utilisation des parties communes et leurs usages
  • Les conditions d’usage des parties privatives, en effet même si les parties privatives sont destinées à un usage privé, il faut veiller à ne pas porter atteinte aux droits des autres copropriétaires et la destination de l’immeuble.
  • Il définit la répartition des charges entre les copropriétaires
  • Il établit les règles de vie dans les parties communes
  • Il contient l’état descriptif des lots de copropriété

La communication du règlement de copropriété

Le règlement de copropriété étant obligatoire, l’acquéreur du nouvel appartement ou le nouveau locataire doit se voir remettre le règlement. Dans le cas d’un achat d’appartement le règlement de copropriété sera remis en main propre chez le Notaire lors de la signature de l’acte de vente. En ce qui concerne la location d’un bien immobilier c’est au propriétaire de remettre au locataire les extraits du règlement le concernant. Peu importe la situation, propriétaire ou locataire, une copie du règlement peut être remise par le service de la publicité foncière.

La modification du règlement de copropriété

Le règlement de copropriété peut être soumis à quelques changement avec l’accord du syndicat des copropriétaires à l’issu d’un vote. Quels peuvent être ces changements ? Les changements peuvent relever de la répartition des charges, pour qu’une modification puisse avoir lieu il faut que le vote soit unanime. La jouissance, l’usage et l’administration des parties communes peuvent aussi être soumis à des modifications, dans ce cas la modification n’a besoin que de la double majorité c’est-à-dire au moins le deux-tiers des voix du syndicat des copropriétaires.

 L’application du règlement de copropriété

Le règlement de copropriété est imposé à tous les habitants locataires ou propriétaires. Le syndic est en charge d’assurer l’exécution du règlement de copropriété, en cas de trouble le syndic peut saisir le tribunal de grande Instance et dans ce cas l’accord des copropriétaires n’est pas nécessaire. Le tribunal de grande instance peut être saisi par le syndicat des copropriétaires, par le syndic si il y est autorisé mais aussi par n’importe quel copropriétaire.

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