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Dans un monde qui change, l’immobilier tertiaire est-il toujours un placement sûr ?

30/11/2016 10:59
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La Defense - BNP Paribas Real Estate - Fotolia

Un marché des bureaux bien orienté

Le marché des bureaux en France est plutôt bien orienté depuis deux ans (progression du volume des transactions, diminution de l’offre disponible à un an). Les mises en chantier de bureaux en France progressent légèrement mais restent bien loin des niveaux enregistrés lors des précédents points hauts du cycle immobilier. Tout ceci permet une progression du loyer facial sur le marché utilisateurs, de l’ordre de +2% en 2016. Malgré tout, les loyers économiques réels (corrigés des mesures d’accompagnement et de l’inflation) restent à un niveau mesuré, bien inférieur aux loyers constatés lors du dernier point haut du cycle (2006-2007).

Une prime de risque immobilière toujours confortable

Malgré le net rebond de l’OAT 10 ans depuis plusieurs semaines, la prime de risque immobilière reste confortable, de l’ordre 240 points de base versus 190 points en base en moyenne sur les dix dernières années. Les modèles économétriques montrent que le taux de rendement « prime » dans Paris QCA serait impacté à la hausse à partir du moment où les taux de l’OAT 10 ans approcheront le niveau des 2 %. Le marché immobilier est donc toujours en mesure d’absorber cette remontée des taux sur le marché obligataire (OAT 10 ans à 0,76% le 28 novembre 2016).

Un très bon rapport rendement / risque sur les 10 dernières années

Concernant les performances revenus réinvestis observées par l’IEIF sur les dernières années, force est de constater que l’immobilier s’en sort plutôt bien. Si l’Or (+8,5%) et les foncières (+9,2%) affichent le meilleur rendement annuel moyen sur la période 2005-2015, l’immobilier propose le meilleur rendement / risque des principales classes d’actifs (entre 4,7% de rendement pour les logements en France et 7,7% pour les SCPI). En clair, si l’immobilier a rapporté un peu moins sur la période, il a été aussi moins volatile, donc moins risqué.

Une conjoncture relativement bien orientée

Sur cette fin d’année 2016, les enquêtes de conjoncture montrent une bonne résistance des différentes économies mondiales malgré un contexte politique relativement inédit. Aux États-Unis, les niveaux de commandes sont bons et le programme économique du président élu reste à ce stade favorablement accueilli par les marchés financiers. Au Royaume-Uni, les entreprises affichent dans l’ensemble des opinions positives, portées par la baisse de la livre qui renforce l’attractivité à l’export. Néanmoins, l’inflation importée ainsi que les moindres créations d‘emplois attendues devraient progressivement affecter l’économie britannique courant 2017. Enfin, la Zone euro affiche des anticipations de croissance relativement stables par rapport aux trimestres précédents.

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Une hausse récente des taux longs qui devrait ralentir

En novembre 2016, la nouvelle principale sur les marchés financiers aura été la hausse significative des taux longs. Ainsi, le rendement de l’obligation assimilable du Trésor français (OAT) à 10 ans sera passé en l’espace de deux mois de 0,2 % à 0,7 % fin novembre 2016. L’élection américaine a en effet provoqué une progression des anticipations de croissance, d’inflation et des taux courts outre-Atlantique, impactant par effet de propagation à la hausse les taux longs des principales économies mondiales. Même si de nouveaux épisodes de progression des taux obligataires sont attendus, ceux-ci devraient rester modérés au cours des prochains trimestres.

Une offre de bureaux qui se stabilise mais plus élevée que dans le passé

Le marché des bureaux franciliens reste globalement très sain et attractif, tant en termes d’équilibre entre l’offre et de la demande que du point de vue de leur valorisation. Force est de reconnaître que le parc de bureaux dans l’ensemble de l’Île-de-France a significativement progressé entre 2007 et 2014, tandis que l’emploi dans le même temps a stagné voire diminué. Le taux de vacance structurel francilien est de surcroit plus élevé aujourd’hui qu’au cours des années 2000. Dans ce contexte, une partie des bureaux, généralement non rénovés et situés dans les secteurs périphériques, affichent des durées de vacance longues. Depuis 2015, l’emploi croît désormais à un rythme proche du parc, permettant à l’offre de se stabiliser voire diminuer dans certains secteurs, comme à Paris et dans l’Ouest parisien. En revanche, l’offre de bureaux non pré-loués en cours de construction atteint des niveaux relativement élevés au 1er octobre 2016 dans Paris intra-muros ainsi que dans le Croissant Ouest.

Des performances différenciées pour les bureaux en Europe

Incluant à la fois le rendement locatif et celui en capital (plus ou moins-value), les rentabilités des bureaux en Europe devraient être particulièrement différenciées selon les différents marchés au cours de l’année 2017. En Région parisienne, c’est le secteur de La Défense qui devrait enregistrer les niveaux les plus élevés de performance, grâce à un fort potentiel de croissance des prix. Une rentabilité négative des bureaux à Londres s’avère probable pour 2017, portée par un recul des valeurs attendu proche de -10 %. Dans les principaux marchés allemands (tels Francfort, Munich, Hambourg ou Berlin), de très bonnes rentabilités (souvent supérieures à 10 %) devraient être observées, en particulier grâce à des hausses significatives des valeurs locatives, une tendance particulièrement inédite en Allemagne. À Varsovie, les niveaux de performance devraient être modérés (autour de 4 %) en 2017, dans un contexte de loyers impactés par des niveaux d’offre haussiers. En revanche, en Irlande (Dublin) ainsi qu’en Europe du Sud (comme Madrid, Barcelone et Lisbonne), des rentabilités records restent encore attendues, suite à des progressions de prix entraînées par une bonne orientation des différents indicateurs de marché (tels la vacance, les loyers et les taux).

 

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www.limmobilierdunmondequichange.fr/dans-un-monde-qui-change-limmobilier-tertiaire-est-il-toujours-un-placement-sur/ - 20-09-2019
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