Dossier

Les baux commerciaux en immobilier de bureaux

09/06/2013 12:18
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Comment se calcule le droit au bail ?

  Logement économeLors de la cession d’un fonds de commerce, le futur acquéreur verse à l’actuel locataire une somme appelée « droit au bail ». Cette enveloppe a valeur patrimoniale : elle permet à l’acquéreur de bénéficier du droit de renouvellement du bail associé et au locataire de récupérer une indemnité. Explications.

Le droit au bail : à quoi correspond-il ?

Lors de la signature d’un bail commercial, le locataire peut être amené à verser une somme appelée pas-de-porte (ou droit d’entrée) au propriétaire. Fixé librement entre les parties, le droit d’entrée correspond soit à un supplément de loyer soit à une indemnité qui reste acquise au propriétaire. Au moment de son départ, le locataire peut demander au futur locataire de verser à son tour un « droit au bail » pour la reprise du bail associé et de ses avantages.

La méthode de calcul du droit au bail en bref

Il n’existe pas de règle fixe pour l’évaluation du droit au bail : elle dépend en partie de la loi de l’offre et de la demande. Toutefois, la différence entre le loyer théorique au prix du marché et le loyer payé par le locataire constitue le socle de cette évaluation. Aussi, certaines démarches sont plus régulièrement utilisées pour déterminer le montant du droit au bail.
  • La méthode du coût locatif de référence : le coût locatif est déterminé sur la base de superficies pondérées au m², de l’analyse des loyers de marché et des prix de cession des droits au bail.
  • La méthode par comparaison : cette méthode ne vise à prendre en considération que les cessions de droits au bail pratiquées sur le marché, sans analyse des loyers du marché.
  • La méthode par coefficients de commercialité : la commercialité est déterminée par l’emplacement géographique, la configuration des locaux, l’agencement, la valeur locative et les possibilités d’agrandissement. Des coefficients allant de 3 (pour les locaux sans grande commercialité) à 9 (pour les emplacements d’exception) sont ainsi pris en compte et appliqués au différentiel de loyer.
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www.limmobilierdunmondequichange.fr/dossier/baux-commerciaux/2/ - 20-09-2019
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