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Les baux commerciaux en immobilier de bureaux

09/06/2013 12:18
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Le bail commercial 3-6-9

Quelle que soit votre situation, il convient de bénéficier de l’aide d’un conseiller spécialisé en immobilier d’entreprise pour vous aider à déterminer la valeur juste du droit au bail de votre bien. Le bail commercial, également appelé bail commercial 3-6-9, est conclu pour une période longue (de 9 années minimum). Particulièrement protecteur pour les locataires, le bail 3-6-9 permet de développer un fonds de commerce ou un fonds artisanal dans la durée. Les détails.

À qui s’adresse le bail commercial 3-6-9 ?

Les baux commerciaux 3-6-9 sont spécifiquement destinés aux entreprises immatriculées au registre du commerce et des sociétés (RCS) ou au répertoire des métiers (RM). Sans cette immatriculation, les avantages résultant du statut du bail 3-6-9 ne s’appliqueront pas.

Spécificités du bail commercial 3-6-9

Un bail commercial est signé pour une période minimale de 9 ans. Le loyer est librement fixé à la signature et peut être revu (mais soumis à plafonnement) à la fin de chaque période triennale. Au-delà de 12 années de location, le loyer est déplafonné. Tous les 3 ans également, le preneur peut décider de rompre le bail, à condition de respecter un préavis de 6 mois. Il peut également décider de le céder à un tiers (avec ou sans fonds de commerce). En cas de départ en retraite ou d’invalidité, le locataire peut rompre le bail 3-6-9 à tout moment, à condition d’en informer le bailleur avec un préavis de 6 mois.

Que se passe-t-il à l’issue des 9 ans du bail?

Les baux commerciaux 3-6-9 arrivant à leur terme peuvent être reconduits via une offre de renouvellement transmise par acte d’huissier au locataire. Les bailleurs peuvent toutefois mettre un terme au bail à l’issue des 9 ans, à condition d’en informer les locataires par acte d’huissier avec préavis de 6 mois et de leur verser une indemnité d’éviction. Néanmoins certaines conditions limitatives autorisent les propriétaires à mettre un terme au bail avant expiration du contrat et sans versement d’indemnités. Ils doivent pour cela prouver un motif grave et légitime (comme le retard de paiement des loyers, l’insalubrité des locaux, etc.).

Quelles informations doivent figurer au contrat ?

Les éléments qui doivent figurer au contrat sont nombreux et fixent les règles à respecter par les deux parties :
  • Destination des locaux ;
  • Durée du bail commercial (qui ne peut être inférieure à 9 ans) ;
  • Etat des lieux ;
  • Conditions de résiliation ;
  • Conditions de révision des loyers…
Si l’accompagnement d’un expert (notaire, avocat…) dans la rédaction du bail commercial 3-6-9 n’est pas obligatoire, il est fortement recommandé afin d’éviter les litiges.
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