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Expert immobilier : le « plus grand dénominateur commun » des métiers de l’immobilier

17/09/2014 16:49
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Le marché immobilier dans ses différentes phases de vie (construction, gestion, vente et restructuration), s’appuie sur la valeur estimée des biens. Quel est le rôle de l’expert ? Quand intervient-il ? Comment devenir expert immobilier ? Le point avec Vincent Verdenne, directeur du développement commercial Expertise chez BNP Paribas Real Estate .

Quel est le rôle d’un expert immobilier ?

Le rôle de l’expert immobilier est d’évaluer des biens immobiliers, autrement dit de définir leur valeur (valeur vénale, valeur locative, valeur d’usage, valeur de remplacement…) Il peut s’agir d’un immeuble à usage de bureaux, de commerce, d’habitation d’activité… et l’expertise peut être réalisée pour le compte d’utilisateurs, d’investisseurs ou de banques. C’est un rôle assez central, que l’on retrouve dans l’ensemble des métiers de l’immobilier.

Quand intervient l’expert immobilier ?

L’expert immobilier intervient durant tout le cycle de vie de l’immeuble. En amont, d’un point de vue stratégique, pour évaluer le terrain. Il établira un bilan promoteur avec la valeur de l’immeuble achevé duquel il déduira l’ensemble des coûts, frais et marge pour arriver à la valeur résiduelle. Durant cette phase il pourra aussi utiliser la méthode par comparaison et celle du DCF.

Quand l’immeuble sera achevé, il sera expertisé pour des raisons comptables par les investisseurs, mais aussi pour conforter les valeurs lors des acquisitions et des ventes (cela est souvent exigé des conseils d’administration). Les banques qui prêtent de l’argent aux investisseurs exigeront aussi une expertise, le montant du prêt étant souvent lié à la valeur vénale du bien (Loan To Value). La valeur vénale variera dans le temps au vu de la situation locative, de l’état du marché en constante évolution et de l’obsolescence du bien. Enfin, quand le bien sera vétuste, l’investisseur interrogera l’expert quant à la création ou destruction de valeur, en comparant le montant des travaux et le manque à gagner à l’augmentation de valeur de l’immeuble. Les utilisateurs ont compris l’intérêt de l’immobilier en termes de gisement de cash (opération de vente, pour se recentrer sur l’activité principale) ou d’acquisition pour ne pas perdre la maîtrise de sites qui peuvent être considérés comme indispensables (notamment dans le commerce), mais aussi dans le cadre de fusion-acquisition.

Sur quels éléments base-t-on une expertise immobilière ?

Le métier d’expert immobilier s’appuie sur plusieurs méthodologies et le processus d’expertise repose sur des impondérables qui sont la visite du site, son environnement, l’analyse du bien dans son marché. L’expert se colle à la méthodologie de l’acheteur : un acheteur étranger a besoin d’avoir une analyse très détaillée car il connaît mal le marché, un acheteur français maîtrisant le marché attend surtout de l’expert qu’il le renseigne sur le positionnement du bien dans son marché et qu’il lui fournisse une justification des hypothèses de calcul au vu de ce dernier et des références.

La méthodologie de l’expertise immobilière diffère-t-elle selon le type de bien ?

Oui, les méthodologies sont très nombreuses et vont différer en fonction du bien et de l’acquéreur potentiel, en cas de vente. La qualité essentielle de l’expert immobilier est sa capacité à se mettre à la place de l’investisseur et de voir le bien à travers ses besoins, ses enjeux, ses problématiques. Prenons un exemple très simple. Dans le cas d’un appartement d’habitation, l’expert va appuyer son estimation à partir de comparables sur le marché, car il sait que c’est le point de repère essentiel pour l’acquéreur potentiel.

Dans le cas d’un immeuble entier d’habitation avec plusieurs locataires, le point de repère de l’investisseur est la comparaison avec les décotes pour occupation ou pour vente en bloc ou la méthode par capitalisation. Les approches sont ainsi à chaque fois différentes parce que les utilisateurs de résidentiel, de bureaux, de commerce, d’activité ont des logiques qui n’ont rien à voir et s’appuient sur des codes très différents. Le monde du commerce est par exemple très vivant, très complexe, transfrontalier avec des variations locatives qui peuvent varier pour des emplacements à quelques centaines de mètres alors que celui des bureaux est beaucoup plus prévisible et la sensibilité des valeurs est moins importante dans une zone définie pour des constructions équivalentes.

Les cinémas, les théâtres, les hôtels, les cliniques… qui sont des biens spécialisés, vont être évalués en fonction de leur compte d’exploitation réel et potentiel, ce qui est une approche encore différente. Enfin, les différents marchés ne suivent pas toujours les mêmes courbes : elles peuvent parfois se rétracter sur certains marchés et mieux se porter sur d’autres.

Le métier d’expert exige une certaine indépendance…

Oui, l’expert est très attentif aux éventuels conflits d’intérêts. Pour effectuer une expertise immobilière objective il faut pouvoir avoir une totale indépendance et ne pas subir de pressions. Si le cas se présente, on déclare systématiquement le conflit d’intérêt aux deux parties. Parfois, les deux parties informées souhaitent que l’on poursuive l’expertise, elles lèvent donc le conflit d’intérêt. Si ce n’est pas le cas, nous n’effectuons pas l’expertise.

Cela dit, l’indépendance ne signifie pas l’isolement. Il est très important pour l’expert immobilier de travailler avec les autres services : chez BNP Paribas Real Estate, nous profitons de l’expérience des brokers (lien vers article broker) et de l’historique d’un nombre très important de transactions qui nous permet d’avoir la connaissance la plus fine des tendances de vente, d’achat et de location. Les valeurs ne sont pas toujours transparentes : plus on a de références pour effectuer son évaluation, plus l’analyse est juste. Pour protéger la confidentialité de nos clients, les services de commercialisation n’ont pas accès à nos données. Notre système informatique est séparé et aucun des documents confiés par nos clients ne sort de notre service. Nous garantissons cette confidentialité, qui fait partie de notre relation de confiance avec nos clients.

Y a-t-il une spécificité française dans l’expertise immobilière ?

Contrairement aux Anglais qui pratiquent l’exercice depuis le courant du XIXème siècle, la formalisation des pratiques de l’expertise immobilière s’est développée plus récemment en France qui a rattrapé son retard avec une forte adaptation à la financiarisation de l’immobilier. Ainsi, la méthode du DCF (Discounted Cash Flow) qui est arrivée des U.S.A. est certainement mieux maîtrisée actuellement en France qu’en Grande-Bretagne (plus orientée vers les méthodes Term & Reversion et Hardcore & Top Slice). L’autre différence majeure avec les experts britanniques est que les experts immobiliers en France affichent une obligation de moyens et non une obligation de résultats.

Quelle formation permet de devenir expert immobilier ?

Le métier d’expert immobilier demande d’avoir des connaissances économiques, une compréhension et connaissance des comportements des utilisateurs et des investisseurs, une compréhension juridique de la situation et une capacité d’analyse physique et architecturale de l’immeuble. C’est un métier qui couvre l’ensemble des produits et fait appel à une palette très complète de compétences. En ce sens, le métier d’expert immobilier est le plus grand dénominateur commun à l’ensemble des métiers de l’immobilier. La Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS), est certainement le meilleur label international. Un expert immobilier doit savoir être dans l’œil de l’investisseur ou de l’utilisateur-acquéreur pour comprendre le marché. La formation à ce métier ne s’arrête donc pas au diplôme: elle se dispense au jour le jour par le suivi de l’actualité et des tendances.

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www.limmobilierdunmondequichange.fr/expert-immobilier-grand-denominateur-commun-metiers-limmobilier/ - 20-09-2019
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