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Expert immobilier : un métier en pleine mutation

18/09/2017 18:06
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L'estimation précise de la valeur d'un bien immobilier représente une composante essentielle dans la réussite de projets de fusion-acquisition, de vente ou pour satisfaire à des obligations légales. Les métiers de l'expertise immobilière intègrent ainsi non seulement des compétences d'analyse des risques et de conseil appliquées aux différents types d'actifs, mais également une maîtrise parfaite des nouvelles tendances sociétales qui impactent aujourd'hui notamment l'immeuble tertiaire. Zoom sur le métier de l'expertise immobilière à l'heure d'une nouvelle donne immobilière.

Expert immobilier : un métier en pleine mutation

Comprendre les missions de l'expert immobilier

Lorsqu'un utilisateur, un investisseur, un promoteur, un acteur du secteur public ou même un particulier souhaite bénéficier d’une estimation fiable de ses actifs immobiliers, il fait appel aux compétences d'un expert immobilier.

Spécialisés par type d'actifs, ces professionnels disposent de méthodologies d’évaluation adaptées selon qu'il s'agit de bureaux, de commerces, de bâtiments logistiques, d'EHPAD ou même de logements et répondant à un projet précis.

Le client, qui peut être investisseur (SCPI, OPCI, Assurance, mutuelle, foncières cotées, fonds non côtés), utilisateur (secteur privé, public ou parapublic) ou banque (banque de détail, banque privée ou CIB) pourra faire appel à un expert immobilier pour l'accompagner dans les projets suivants :

  • Mise en vente ou en location d’un bien immobilier
  • Fusion-acquisition
  • Evaluation du portefeuille d'actifs et de son potentiel
  • Mesure du rendement et estimation de la valeur réelle des investissements
  • Evaluation d'une garantie pour la délivrance d’un crédit
  • Analyse en complément des bilans
  • Obligations légales, fiscales ou comptables des régulateurs publics (AMF, ACPR…)

Pour déterminer la valeur des droits immobiliers, la valeur locative de marché ou la valeur vénale d’un actif immobilier, l'expert procède à une analyse approfondie du bien immobilier selon des critères techniques, juridiques ou financiers extrêmement précis :

  • Evaluation qualitative du bâtiment
  • Compréhension et maîtrise des spécificités et orientations du marché local
  • Analyse des dernières transactions sur le secteur
  • Prise en compte des contraintes réglementaires (droit privé, droit public, droit de l'urbanisme et droit fiscal)

La valorisation de l'actif, son évaluation ou même sa dévaluation, dépend ainsi non seulement l'état du bâtiment mais aussi du contexte et de la situation de l'immeuble au sein même de son environnement.

En constante évolution, les métiers de l'expertise immobilière doivent également, pour certains types d'actifs maîtriser les nouvelles tendances émergentes. C'est le cas notamment pour l'immobilier tertiaire.

Bureaux : de nouveaux vecteurs de valeur à prendre en compte

Accessibilité des transports, proximité des commerces en pieds d’immeuble, superficie du bien, niveau et qualité des équipements... c'est notamment sur ces critères que l'expert s'appuie pour procéder à la valorisation d'un immeuble de bureaux. Mais avec les changements de paradigme du travail, l'immeuble tertiaire devient totem, cultivant l'attractivité et l'image de l'entreprise.

Ainsi, outre l'analyse et le conseil, les experts immobiliers doivent démontrer une parfaite compréhension des enjeux liés à la mutation du monde du travail. Car la valeur de l'immeuble tertiaire passe aussi par sa capacité d'adaptation à ces nouvelles configurations.

Pour certaines entreprises, le choix de l'hyper-centralité (Paris QCA par exemple) relève d'une politique RH visant à renforcer la marque employeur : de nombreuses études démontrent en effet qu'un environnement de travail de qualité est un critère de plus en plus décisif dans le choix des collaborateurs.

De même, la qualité de vie au travail influence la productivité des collaborateurs. Ainsi, pour une entreprise, louer ou acheter des bureaux assurant confort et bien-être des salariés permet de préserver le capital humain et donc d'attirer et de retenir les talents. L'expert immobilier saura donc prendre en compte le potentiel d'aménagement des espaces de travail (ergonomie et fonctionnalité), le confort acoustique et thermique ou encore la qualité des espaces partagés existants.

Ces nouveaux vecteurs de valeur font en effet écho à une organisation du travail en pleine évolution : un immeuble de bureaux dont l'aménagement des espaces offre flexibilité et répond aux nouveaux enjeux du nomadisme (télétravail, desk-sharing...) sera plus attractif pour les entreprises à la recherche de bureaux.

Estimer la valeur d'un ensemble tertiaire passe aussi désormais par la valorisation des services aux occupants (conciergerie, salle de sport, parking vélo, espaces de repos, unités de restauration...) et des services à l'immeuble : le bâtiment intelligent sert de facilitateur responsable, assurant bien-être et maîtrise des charges. Ce dernier point démontre par ailleurs l'importance de la prise compte de la valeur verte dans l'estimation de l'actif. En effet, les utilisateurs lient la valeur verte d’un immeuble non seulement à l'amélioration des performances énergétiques mais également à un plus grand bien-être des salariés et donc une meilleure productivité.

Du côté des investisseurs, la valeur verte s’apparente à un gain en liquidité et présente à priori moins de risques : une meilleure attractivité, moins de travaux et pourquoi pas une fiscalité avantageuse sur le long terme.

Ainsi, l'expert devra donc estimer plus globalement la valeur dite « durable » qui intègre les nouvelles requêtes des utilisateurs et des investisseurs : services, bien-être, flexibilité et transparence dans le pilotage quotidien de l’immeuble.

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www.limmobilierdunmondequichange.fr/expert-immobilier-metier-pleine-mutation/ - 24-10-2017
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