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Expertise Immobilier hospitalier : décryptage

16/11/2016 10:26
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Comment l’immobilier hospitalier privé et public a-t-il évolué depuis 20 ans ?

L’immobilier hospitalier a évolué de façon significative depuis près de 20 ans dans un contexte de restructurations nécessaires afin de faire face à l’obsolescence des constructions, mais aussi pour fusionner des structures souvent trop petites ou peu rentables. Par exemple, on recensait 234 maternités privées en 2003 contre 152 en 2013.

Ces fusions concernent également les exploitants. Si les petits groupes et indépendants disposaient de 80% de la capacité de l’hospitalisation privée en 2003, aujourd’hui, les cinq premiers opérateurs résultant eux-mêmes de fusion détiennent plus de 40% du parc. Il s’agit de groupes tels que GDS Ramsay, Clinea, Elsan, Korian Medica, Medipoles.

Une tendance qui se poursuit avec le développement de l’ambulatoire imposé par les pouvoirs publics.

Dans quelle mesure les établissements de santé sont-ils devenus des produits d’investissement de premier plan ?

Le développement du marché des établissements de santé est lié à deux phénomènes :

  • Du côté des exploitants, le besoin de financer de nouveaux investissements médicaux les ont motivés à externaliser leur immobilier.
  • Du côté investisseur, la recherche d’investissements alternatifs et sécurisés dans un secteur où l’activité est réglementairement encadrée.

Aujourd’hui, les taux prime sont d’environ 5,50% pour les cliniques MCO (Médecine, Chirurgie, Obstétrique), et proches de 5% pour les cliniques de soins de suite et psychiatriques.

 Sur quels critères l’expert doit-il s’appuyer pour valoriser au mieux l’actif clinique ?

 La valorisation des murs d’une clinique reste fortement liée à sa rentabilité. Son fonctionnement complexe conduire l’expert à analyser de nombreux critères spécifiques comme :

  • Le nombre de séjours par spécialité et leurs durées moyennes (DMS)
  • Les recettes hors actes médicaux qui constituent une marge significative de rentabilité
  • Le chiffre d’affaires par praticien
  • L’appréciation des divers postes de charges.

Cette analyse s’impose pour apprécier la valeur locative et le risque sur l’immobilier.
Les taux d’efforts locatifs en clinique MCO bien gérées sont de l’ordre de 10% du chiffre d’affaires et de 40% de l’EBITDAR.

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www.limmobilierdunmondequichange.fr/expertise-immobilier-hospitalier/ - 15-09-2019
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