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Expertise Résidences Services Seniors : décryptage

21/09/2016 15:51
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Quelle est la place des résidences services séniors sur le marché de l’investissement immobilier ?

Désormais considéré comme un actif incontournable sur le marché de l’investissement, il n’en n’a pas toujours été ainsi. Créés dans les années 80, il s’agissait à l’époque de biens soumis à un régime dérogatoire de la copropriété où les charges, largement mutualisées, étaient assimilées à des charges de copropriétés, ce qui et induisait de lourdes charges pour les occupants comme pour les propriétaires. Les résidences services séniors de deuxième type ont été développées depuis 2009 et ont évolué vers un système de décomposition des charges.

Comment les charges sont-elles décomposées ?

Ces résidences de deuxième type sont des copropriétés de droit commun, les prestations de services aux résidents ne sont pas délivrées par le syndicat de copropriété mais par un prestataire qui exploite des espaces dédiés qui ne sont pas nécessairement des parties communes (restaurant, piscine, salons, salles de sport).

De fait, on distingue les charges de copropriété « classiques », les charges d’administration (salaires du personnel, dépenses d’entretien, dépenses de fonctionnement des équipements et des services, etc.) et finalement les charges directement liées aux services consommés.

Y-a-t-il des réglementations à respecter pour l’ouverture ?

Contrairement aux EHPAD, l’ouverture d’une résidence services pour séniors n’est pas soumise à d’autres autorisations que celles habituelles pour la construction d’un immeuble neuf. Toutefois, leur construction est indirectement normée par les critères requis pour bénéficier du régime fiscal de la loi Censi-Bouvard.

Outre l’acquisition d’un bien neuf (ou d’un bien de plus de 15 ans réhabilité), la loi impose que la résidence propose trois de ces quatre prestations hôtelières : petit-déjeuner, ménage, fourniture de linge de maison, réception des clients. Spécifiquement aux résidences services pour séniors, la loi impose également que la résidence bénéficie de l’agrément « qualité » délivré par l’autorité compétente. Cet agrément « qualité » vérifie que toutes les activités de services à la personne sont déclarées afin d’assurer la sécurité des bénéficiaires, et contrôle la conformité des services par rapport à un cahier des charges.

Comment expliquez-vous la croissance du volume investi ?

La croissance observée depuis plusieurs années est due à trois facteurs majeurs :

- d’abord, un régime fiscal avantageux :

- Pour les biens neufs ou réhabilités, la loi Censi-Bouvard ;

- Et pour l’ensemble des biens en résidence (neuf ou ancien) : placement de l’investisseur sous le régime de la location meublée ;

- puis, des tendances démographiques anticipant un vieillissement de la population permettant à ce marché de se baser sur des données prévisibles et moins volatiles que les cycles économiques ;

- enfin, un mode de fonctionnement engageant généralement un exploitant avec un bail commercial d’une période ferme de 9 ans ou plus, garantissant ainsi le versement d’un loyer à l’investisseur de manière pérenne.

Quels sont les taux de rentabilité moyens ?

Les taux de rentabilité oscillent globalement entre 3,60 et 4,50 % pour des biens neufs, taux qui s’avèrent plus faibles que pour les autres classes d’actifs, mais supérieurs aux taux de l’immobilier résidentiel classique.

Ils seront de l’ordre de 5 % pour des actifs de seconde main, dans le cadre d’une bonne optimisation de la résidence, et évolueront à la hausse si le bilan de plusieurs années de gestion est plus mitigé et peu favorable.

Quels sont les critères à prendre en compte pour optimiser la valorisation ?

Comme pour tout autre actif immobilier qui prend son essor et dont l’investissement est encouragé par des mesures fiscales, il convient d’être particulièrement vigilant quant à la localisation des biens, à la proximité de toutes les commodités, à l’offre existante et à venir ainsi qu’à la qualité de l’exploitant, même si l’évolution vers des modes de gestion mieux définies, et l’absorption du marché par de grands groupes spécialisés ont généralement eu raison de gestionnaires peu avisés.

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www.limmobilierdunmondequichange.fr/expertise-residences-services-seniors-decryptage/ - 12-12-2019
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