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Immobilier logistique en Europe : bilan 2016 et perspectives 2017

17/02/2017 18:19
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Le segment de l’immobilier logistique représente à l’heure actuelle 11 % de l’immobilier d’entreprise et constitue une classe d’actifs à part entière. Une part appelée à croître encore, d’environ 10 % par an selon les estimations. L’e-commerce a largement contribué à cette croissance. Le secteur ne se limite pas en effet à la vente en ligne, mais constitue un réel moteur pour l’immobilier logistique depuis 10 ans. Retour sur les chiffres clés du marché de l’immobilier logistique en 2016 et perspectives pour l’année à venir.

E-Commerce et logistique : le couplet gagnant

À la fin des années 90 et dans les années 2000, les détaillants et les logisticiens se sont lancés dans le déploiement des ERP (Enterprise Ressource Planning), obtenant ainsi une meilleure visibilité sur les stocks et commandes. Des notions telles que le groupage pour le transport sortant ont alors pris tout leur sens.

Dans ce contexte, l’intérêt de disposer d’un entrepôt unique (en lieu et place de trois entrepôts régionaux plus modestes) est apparu très clairement avec une baisse des coûts et une meilleure satisfaction client, à la clé.

Aujourd’hui, lorsque les investisseurs ou les utilisateurs comparent un entrepôt XXL de 200 000 m² et un petit centre de distribution de colis de 2 000 m² pour savoir lequel est le plus adapté à l’e-commerce, la réponse est « les deux ».

De fait, l’e-commerce ne se limite pas à un modèle d’entreprise ou de fonctionnement (livraison le jour même, par exemple). Il se caractérise surtout, depuis 20 ans, par la visibilité croissante offerte à l’ensemble des acteurs de la « supply chain » sur le stock et les commandes clients.

Comprendre cette distinction permet de proposer aux investisseurs et utilisateurs un cadre d’analyse à même de prédire l’avenir de l’immobilier logistique (l’impact potentiel des voitures sans conducteur et de l’Internet des objets, par exemple).

Immobilier logistique : quels sont les principaux marchés utilisateurs en Europe ?

La localisation, la disponibilité de terrain, la main d’œuvre qualifiée disponible proche des sites, et les bassins de consommation demeurent les fondamentaux pour réussir tout projet d’implantation logistique.

En 2016, la demande placée a été soutenue dans la plupart des pays européens, et reste au-dessus des moyennes décennales pour chacun des pays avec une forte demande pour des entrepôts de grande taille. Sur le marché des entrepôts logistiques supérieur à 5 000 m², il apparaît que Paris et Birmingham sont les deux plus grands marchés d'Europe.

Rotterdam, Hambourg et Anvers représentent quant à elles près de 40% du trafic de conteneurs en Europe.

Enfin, Francfort / Main et Paris CDG génèrent le plus grand trafic de fret aéroportuaire en Europe.

Dans chacun des marchés on peut constater une forte demande pour les entrepôts de grande taille et un manque d’offre neuve.

Le marché de l’immobilier logistique en Allemagne

L’Allemagne est le premier marché utilisateur en Europe tiré par le dynamisme de son industrie. Pour la troisième année consécutive, elle franchit un nouveau record de transactions à plus de 6 millions de m². L’offre disponible se raréfie, ce qui incite les utilisateurs à réaliser des comptes propres qui représentent près de la moitié des transactions.

Le marché de l’immobilier logistique en France et au Royaume-Uni

La France et le Royaume-Uni sont loin derrière, avec des volumes proches de 3,5 millions de m² chacun. Sur ces deux marchés, les secteurs de la grande distribution et du e-commerce sont les plus grands consommateurs de surfaces, et les rares lancements en blanc sont souvent insuffisants pour répondre à leur demande.

Le marché de l’immobilier logistique aux Pays-Bas et en Espagne

Les Pays-Bas et l’Espagne enregistrent des volumes situés autour de 1 million de m², proches de leur moyenne décennale.

Le marché de l’investissement logistique en Europe

La logistique est devenue une classe d’actifs stratégique pour les fonds cherchant à diversifier leurs portefeuilles. Ce marché intéresse désormais tous les acteurs mondiaux. Pour preuve, le rachat de PointPark Properties par le fonds singapourien GIC.

Trois pays se partagent les deux tiers des investissements en Europe : le Royaume-Uni, l’Allemagne et la France.

Le Royaume-Uni est resté en 2016 le principal marché européen à 6,8 Mds d’€, même si le volume est en retrait de 9 % cette année. Cela s’explique par le manque de produits de qualité mais également par l’effet Brexit qui a poussé certains investisseurs vers la zone euro.

En Allemagne, après 2 années record, le volume investi a légèrement fléchi mais reste à un niveau historiquement élevé et l’ensemble des investisseurs internationaux cherche à prendre position en Allemagne, ce qui impacte fortement les valeurs vénales.

Avec l’intérêt grandissant de cette classe d’actifs et les liquidités abondantes destinées à l’immobilier, les taux « prime » ont continué de baisser en 2016. Les performances varient entre les différents pays en particulier dans les grandes zones logistiques. C’est à Manchester que l’on trouve le taux « prime » le plus bas à 4,50%, Paris est à 5,5%.

La rémunération sur les entrepôts reste élevée et l’écart avec le bureau est encore significatif sur certains marchés. On le voit notamment en Allemagne, en France, en Espagne et dans les pays nordiques, où l’écart se situe entre 175 et 250 points de base.

Une nouvelle compression des taux prime dans ces pays, notamment sur les plateformes XXL situées à proximité des bassins de consommation est anticipée.

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