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Immobilier tertiaire et gestion des coûts

28/03/2017 15:31
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Les entreprises mondiales font face à des défis sans précédent lorsqu'elles envisagent leurs stratégies immobilières, avec des enjeux organisationnels, financiers et juridiques de plus en plus importants. Du point de vue économique, cela signifie obtenir la valeur maximale de leurs deux plus importantes ressources : les collaborateurs et l’immobilier. Dans un monde en mutation constante, il est essentiel d'avoir le contrôle des coûts et des risques associés.

 

Immobilier Tertaire et gestion des couts - BNP Paribas Real Estate-resized

 

La maîtrise des coûts : une priorité pour les entreprises

La septième édition de l’étude User Insight, menée par BNP Paribas Real Estate et l’institut d’étude Ipsos, révèle que la maîtrise des coûts est au cœur des stratégies immobilières des utilisateurs. Cette maîtrise porte tout à la fois sur les coûts d’exploitation et sur le contrôle des surfaces occupées. Il y a 19 points d’écart entre le critère de la maîtrise des coûts (cité à 59 %) et le second item jugé très important, soit l’adaptation de l’immeuble à la stratégie de l’entreprise (40 %), confirmant ainsi la prédominance des enjeux rationnels et économiques dans les esprits.

À la recherche d’une meilleure compétitivité, 76 % des entreprises et utilisateurs sont décidés à définir des objectifs clairs afin de réduire les coûts immobiliers. Dans la plupart des cas, ils sont fixés en valeur absolue sur les coûts immobiliers globaux (94 %) et portent sur le compte de résultat (53 %) contre 17 % sur la trésorerie. Dans leur ensemble, les organisations recourent le plus fréquemment au regroupement de sites pour atteindre leurs objectifs de baisse des coûts.

La grande majorité des utilisateurs (87 %) se déclarent satisfaits de leur situation immobilière, mais quelques améliorations restent de mise, notamment concernant le montant des loyers (32 %). 46 % des répondants considèrent que le retour sur investissement d’un projet immobilier, impliquant des coûts importants, est attendu sur une période inférieure à 9 ans et avant 15 ans pour 26 % d’entre eux. Seuls 11 % sont prêts à attendre plus de 15 ans.

Dans l’éventualité d’un déménagement, le critère prioritaire est également la rationalisation des coûts (61 %, mais seulement 47 % pour les petites entreprises). 1 utilisateur sur 2 a déjà abandonné une opération immobilière au cours des cinq dernières années, pour des raisons de coûts de projet trop élevés. 1 sur 3 s’y est résolu plusieurs fois.

 

>>> Consulter l’étude User Insights

 

Des mesures pour mieux optimiser les coûts

Afin de mesurer la performance de leurs biens immobiliers, les utilisateurs se dotent de plus en plus d’indicateurs de performances (61 %). Ces outils se généralisent et permettent de mesurer, par exemple, le coût global par poste de travail, par m2 occupé, ou encore par m2 loué. Le BIM (Building Information Modeling) a révolutionné la façon dont les bâtiments sont planifiés, conçus, créés et gérés. Il permet de collecter de la data, exploitable dans un processus global tout au long de la phase d’exploitation de l’immeuble. Il permet de créer une véritable carte d’identité numérique du bâtiment, de mesurer la valeur de l’actif et d’indiquer la stratégie à adopter pour les investisseurs comme les utilisateurs.

Par ailleurs, 74 % des décideurs se disent intéressés par des benchmarks pour comparer le niveau de leurs charges avec le marché (contre 24 % se disant peu intéressés). Parmi eux, 37 % seulement des entreprises intéressées par un audit des charges se déclarent prêtes à en assumer le coût, tandis que 20 % d’entre elles refusent absolument cette perspective.

 

Les nouveaux besoins des entreprises

Depuis cinq à dix ans, les plans de performance font la part belle à l’immobilier, autrefois peu considéré dans leur chasse aux coûts superflus. Les entreprises ont bien compris que leur deuxième ou troisième poste de charges pouvait être un gisement important d'économies grâce à la renégociation des baux, ou l’optimisation des surfaces.

Limmeuble de demain, pour être performant, doit s’adapter aux nouveaux modes de travail des utilisateurs (open space, flexoffice, coworking, desk sharing, télétravail, etc.). Les espaces vacants sont loués (amphithéâtres, parkings, salles de réunion, bureaux, etc.). Il doit aussi tenir compte de la rareté des ressources. Le baromètre Innovation et Immobilier de Business Immo sponsorisé notamment par BNP Paribas Real Estate dévoile que 76 % des utilisateurs imaginent que leur immeuble de bureaux sera dans les années à venir producteur d’énergieà l’empreinte carbone faible (81 %), flexible (74 %), à usage mixte (60 %) et surtout connecté et digitalisé (96 %).

 

Une accélération de l'externalisation des directions immobilières

Pour répondre à l'émergence de ces nouveaux enjeux, certaines entreprises ont décidé de professionnaliser la gestion de leur immobilier en se dotant d'une direction dédiée (55 %). En plus de cette spécialisation, le périmètre des directions de l'immobilier s'est parfois élargi pour couvrir l'ensemble des métiers de la chaîne, jusqu'au facility management qui restait jusqu'ici souvent autonome. Avec la globalisation de la fonction immobilière, le recours à l'externalisation et à la massification des contrats commence à se faire sentir. Elle se traduit par un levier d'économies souvent très important et une meilleure maîtrise des rsiques.

L’immobilier est un sujet à forte valeur ajoutée et, compte tenu des enjeux, les décisions dans ce domaine sont prises au plus haut niveau de l’entreprise. D’après l’étude User Insight, la direction générale est décisionnaire dans la grande majorité des cas (84 %), bien plus que la direction immobilière (31 %) ou la direction financière (28 %). Ainsi 85 %, soit l’immense majorité des entreprises, quelle que soit leur taille, n’envisagent pas d’externaliser leur direction immobilière. Dans l’immédiat. Seuls 4 % l’envisagent concrètement tandis que 6 % d’entre elles n’en disposent tout simplement pas.

Les équipes de BNP Paribas Real Estate s’alignent sur les objectifs de l’entreprise et agissent comme le prolongement naturel de ses opérations. Elles proposent une organisation personnalisée et responsable de la mise en œuvre à l'approche opérationnelle des projets immobiliers, axée sur la maîtrise des coûts, des risques et en gardant à l’esprit le respect des valeurs, de la marque et de la réputation de l’entreprise. Grâce à l’infrastructure BNP Paribas Real Estate et aux systèmes les plus performants mis à disposition, les données des utilisateurs sont gérées de manière transparente et sont disponibles à chaque instant. L’approche ciblée de BNP Paribas Real Estate conduit à un modèle basé sur les résultats qui permet une allocation des ressources en ligne avec la stratégie du client.

Désormais, la performance des actifs immobiliers se mesure tout à la fois par la bonne gestion des coûts d’exploitation du bâtiment, mais aussi par leur valeur d’usage. L’immobilier est devenu l'un des vecteurs d'attractivité principaux de l'entreprise, pour conserver ses talents et en attirer de nouveaux. Aujourd'hui, lorsqu’un investissement immobilier est envisagé, le calcul du retour sur investissement intègre l'attractivité grâce à la mesure du turnover ou de la performance du recrutement et dépasse la simple sphère financière. Une véritable expertise métier peut alors s’avérer d’une aide précieuse pour pouvoir répondre à ces nouveaux objectifs.

 

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www.limmobilierdunmondequichange.fr/immobilier-tertiaire-et-gestion-des-couts/ - 17-12-2018
L'immobilier d'un monde qui change, site édité par BNP Paribas Real Estate