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L’EHPAD, un établissement règlementé qui répond à des normes spécifiques

24/02/2017 16:28
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Quelles sont les particularités règlementaires et normatives de l’EHPAD ?

En tant qu’Etablissement pour Personnes Agées Dépendantes, l’EHPAD est un lieu d’hébergement, de vie et de soins, pour des résidents (de plus de 85 ans en moyenne), plus ou moins dépendants (physiquement et psychologiquement).

Il s’agit donc d’une structure médicalisée et réglementée, sous tutelle de l’Agence Régionale de Santé et du département.

L’EHPAD fait l’objet de contrôles réguliers; et doit répondre à un certain nombre de règles et normes, notamment en terme de :

- fonctionnalité

- d’hygiène

- d’accessibilité aux personnes à mobilité réduite

- et de sécurité incendie.

 

 

Comment s’organisent l’offre et la demande d’EHPAD sur le marché immobilier ?

Sur le marché immobilier, on assiste depuis quelques années, à un réel engouement pour les murs d’EHPAD.

La demande à l’investissement sur ce type d’actif, est d’autant plus importante, qu’elle porte à la fois, sur des acquisitions en bloc, que lot par lot :

  • pour les investisseurs institutionnels, l’EHPAD représente un produit immobilier de diversifications recherché ;
  • mais il faut savoir également, que l’achat, lot par lot, de chambres d’EHPAD, est directement ouverte aux particuliers et peut donner droit à des avantages fiscaux (par le biais des statuts de loueur en meublé et du dispositif Censi Bouvard).

Face à cette demande importante, l’offre d’EHPAD à la vente est contrainte. En France, la création de nouveaux lits, nécessite un agrément (agrément dont la délivrance se raréfie, dans un contexte de tendance à l’économie budgétaire).

Ce marché de pénurie fait donc de l’EHPAD un actif sécurisé en termes de concurrence, et participe actuellement à l’augmentation des valeurs pour les meilleurs actifs.

Quelles sont les particularités en termes de valorisation de murs d’EHPAD ?

En termes de valorisation, l’EHPAD est considéré comme de l’immobilier monovalent. Le principe est donc admis que la valeur des murs est étroitement liée à l’exploitation.

La détermination de la valeur locative requiert donc :

  • le déroulement de méthodes d’expertises particulières (basée sur le principe que la charge de loyer doit être supportable par une exploitation conforme aux normes de l’activité).
  • ces méthodes doivent ensuite être complétées par des approches par comparaison, par référence à des transactions de marché qualifiées.

Tout comme l’établissement lui-même, l’Expertise de murs d’EHPAD est donc spécifique, et requiert des connaissances approfondies :

  • techniques, règlementaires, de marché,
  • mais également d’analyse financière,
  • et une maitrise de méthodes de valorisation particulières ;

 

 

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www.limmobilierdunmondequichange.fr/l-ehpad-un-etablissement-reglemente-qui-repond-a-des-normes-specifiques/ - 20-09-2019
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