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Le marché de l’investissement en Allemagne

13/04/2016 18:58
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Avec plus de 56 milliards enregistrés en 2015, le marché de l'investissement immobilier en Allemagne inscrit l'un de ses meilleurs résultats. L'immobilier de bureaux en Allemagne représente la catégorie d'actifs la plus importante avec plus de 42% de la totalité des investissements soit près de 24 milliards d'euros.  Le marché du commerce représente quant à lui un peu plus de 18 milliards d'euros. A la troisième place dans le classement des actifs allemands, on trouve le marché immobilier lié à l’activité et à la logistique. Il contribue à hauteur de 8%, établissant ainsi un nouveau record avec un total de 4,65 milliards d'euros. Enfin, belle performance pour le secteur hôtelier, qui représente une part de chiffre d'affaires de près de 8% soit 4,39 milliards d'euros. Analyse détaillée de ces excellents résultats 2015 avec un tour d'horizon des marchés de l'investissement à Berlin, Cologne, Düsseldorf, Francfort, Hambourg, Leipzig et Munich.

Le marché de l'investissement en Allemagne

Le marché de l'investissement à Berlin

Avec un total d'environ 8,28 milliards d'euros, Berlin enregistre son meilleur résultat : jusqu'à présent, aucune autre ville d'Allemagne n'avait enregistré un volume de transaction aussi élevé. Le marché de l'investissement dans la capitale allemande a généré un volume de transaction exceptionnel qui dépasse très largement les bons résultats de 2014 (4,25 milliards d'euros). Les chiffres 2015 dépassent également de plus de 20% le précédent record enregistré lors du boom de 2007. Berlin s'impose donc en tête du classement national devant Francfort et Munich qui montent respectivement sur la deuxième et la troisième marche du podium.

Le dernier trimestre 2015 a été particulièrement productif, générant près de 43% du volume total et ce, grâce à plusieurs grosses transactions à plus 100 millions d'euros telles que la vente de l'ensemble de la Potsdamer Platz. Ce portefeuille de 17 actifs est constitué de plusieurs ensembles de bureaux, d'immeubles résidentiels et comprend le centre commercial Potsdamer Platz Arkaden, l'hôtel Mandala ainsi que des cinémas, cafés, restaurants et parking.

A lui seul, le marché de l'immobilier de bureaux à Berlin génère plus de 50 % du chiffre d'affaires, ce qui représente plus de deux fois et demie le volume de l'année précédente. Le commerce se porte plutôt bien et représente un peu plus de 25% du marché de l'investissement berlinois.

Le secteur de l'hôtellerie, qui contribue à hauteur de 8%, enregistre un chiffre d'affaires de plus de 647 millions d'euros, soit une excellente performance.

Après cette performance remarquable de 2015, le marché est dans les starting-blocks pour 2016. L'environnement semble en effet plutôt sain et devrait profiter au marché de l'investissement à Berlin. Il semble cependant compliqué de maintenir les excellents résultats de 2015, boostés par les mega deals tels que l'ensemble de Potsdamer Platz. Dans ce contexte, on peut raisonnablement espérer une très belle année 2016 pour l'investissement immobilier à Berlin, mais qui restera probablement un peu en deçà de 2015.

 

Le marché de l'investissement à Cologne

Avec un volume de transactions de près de 2,2 milliards d'euros en 2015, le marché de l'investissement à Cologne a affiché son meilleur résultat de tous les temps. Il dépasse de plus de 63% les chiffres 2014. Le précédent record avait été atteint en 2007 avec 1,8 milliard d'euros. Ces bons résultats sont portés notamment par des transactions immobilières dépassant les 100 millions d'euros. C'est le cas pour la vente de Lanxess Arena (complexe accueillant des événements culturels et sportifs) à des investisseurs asiatiques, ou encore de l'opération entre Metro (géant de la distribution allemande) qui a cédé les grands magasins Kaufhof à Hudson's Bay (Canada).

L'immobilier d'affaires à Cologne se porte plutôt bien et représente plus de la moitié des transactions 2015. Belle performance également pour le commerce qui représente plus de 30% du marché de l'investissement. En léger recul, les marchés de l'hôtellerie et de la logistique.

A noter que le centre-ville de Cologne se montre très attractif pour les investisseurs puisque près de 59% des transactions concernent ce secteur géographique. Très bon résultat également pour la zone située autour du centre-ville qui concentre quant à elle près de 34% des transactions. 2016 devrait enregistrer de bons résultats. L'intérêt des investisseurs locaux et étrangers pour le marché immobilier de Cologne semble en effet toujours présent. On devrait donc maintenir un niveau au moins équivalent aux performances de 2007.

 

Le marché de l'investissement à Düsseldorf

Les excellents chiffres du marché de l'investissement allemand se ressentent également à Düsseldorf. Avec un volume de transaction de 3,18 milliards d'euros, la ville située à l'ouest de l'Allemagne et capitale du Land de Rhénanie-du-Nord-Westphalie atteint son meilleur résultat. L'une des raisons de cette belle performance concerne probablement une augmentation marquée du nombre de transactions. On note également de très beaux deals comme celui de la vente du centre commercial Sevens situé sur Königsallee.

Comme dans les autres villes allemandes, le marché de l'investissement est dominé par les transactions en bureaux, qui attiré plus de la moitié des investissements en 2015. A la deuxième place, le marché du commerce qui représente près de 29% des investissements. Vient ensuite le secteur de l'hôtellerie qui enregistre une très belle performance (9% en 2015 contre 2% en 2014).

Concernant les perspectives 2016, Düsseldorf devrait conserver un volume de transactions d'environ 2 milliards d'euros. Même si 2015 a enregistré de grosses transactions, les opérations à venir, même si elles sont de moindre envergure, devraient permettre de conserver de bons résultats.

 

Le marché de l'investissement à Francfort

Alors que l'année 2014 avait déjà été remarquable, le volume des transactions 2015 dépasse les 6 milliards d'euros. Ces bons résultats classent Francfort juste derrière Berlin sur le marché de l'investissement allemand. La ville enregistre une quinzaine de transactions à plus de 100 millions d'euros, ce qui représente près de la moitié de l'investissement total. Parmi les grosses transactions, on notera par exemple les opérations de la tour Trianon cédée à NorthStar Realty Finance Corp ou encore de l'Eurotower.

A Francfort, les bureaux constituent traditionnellement la plus importante classe d'actifs. C'est toujours le cas en 2015 avec un peu plus de 75% des investissements immobiliers. Le marché du commerce reste stable par rapport à 2014 (11% environ). Il est talonné par l'hôtellerie qui réalise une très belle performance en 2015 avec une contribution de 10% sur le marché de l'investissement à Francfort.

Pas de grosse surprise concernant les zones géographiques les plus attractives pour les investisseurs : le centre-ville concentre ainsi plus de 67% des investissements immobiliers à Francfort sur l'année 2015.

A priori l'année 2016 devrait confirmer les bons résultats de 2015. Les indicateurs semblent en effet indiquer que la demande devrait être maintenue au moins à son niveau actuel. Les investisseurs étrangers restent toujours très attirés par la ville de Francfort qui se positionne comme la ville la plus internationale d'Allemagne. Dans ce contexte, 2016 pourrait être une année record en matière d'investissement immobilier et dépasser nettement la barre des 5 milliards d'euros.

 

Le marché de l'investissement à Hambourg

En 2015, le marché de l'investissement Hambourg poursuit sa croissance, générant un volume de transaction de près 4 milliards d'euros, soit son deuxième meilleur résultat après le record de 2007. Les trois premiers trimestres ont été extrêmement productifs enregistrant de très belles opérations à plus de 100 millions d'euros. Parmi elles, on retiendra la vente du Berliner Tor Center (BTC) à Zurich Group Germany, celle du centre logistique du géant suédois H&M ou encore la vente d'une partie du groupe Axel-Springer Edition.

Avec plus de 60%, la plus grosse part du chiffre d'affaires en 2015 a été une nouvelle fois générée par les bureaux. L'investissement dans les hôtels continue de se développer et représente près de 14% du total. On note également de très bons résultats en 2015 pour le secteur de l’activité/logistique, alimentés notamment par la vente des entrepôts H&M situés à Hambourg-Allermöhe.

Ainsi, la belle performance du marché de l'investissement de Hambourg en 2015 reste principalement le fait de grosses transactions telles que la vente de la Berliner Tor Center pour plus de 270 millions d'euros. S'il semble difficile de maintenir ce même niveau pour 2016, le marché de l'investissement à Hambourg devrait cependant poursuivre sa croissance.

 

Le marché de l'investissement à Leipzig

Avec un volume de transactions de près de 1,2 milliard d'euros, le marché de l'investissement à Leipzig a plus que doublé son résultat 2015 et poursuit sa croissance. Le total dépasse d'ailleurs le précédent record de 2007 et place Leipzig dans le top des villes où il fait bon investir en Allemagne.

Le commerce représente près de 49% des investissements soit un chiffre d'affaires d'environ 565 millions d'euros. Le marché des immeubles de bureaux fait mieux que 2014 et représente quant à lui près de 30% des investissements soit un peu plus de 345 millions d'euros. Le volume des transactions générées par les hôtels est également en hausse avec 117 millions d'euros et représente environ 10% des investissements.

Grâce à une année 2015 exceptionnelle, Leipzig s'impose parmi les grandes villes allemandes qui comptent en matière d'investissement immobilier. Dynamique et attractive, la ville de Leipzig séduit notamment les investisseurs étrangers qui profitent par ailleurs des taux d'intérêts relativement bas.

En 2016, la ville devrait donc maintenir voire dépasser ses performances 2015.

 

Le marché de l'investissement à Munich

Avec 6 milliards d'euros, le marché de l'investissement 2015 à Munich dépasse les bons résultats 2014 de plus de 12%. Malgré une légère baisse des grosses transactions, 2015 reste une année exceptionnelle notamment grâce à la vente du Campus Siemens situé à Neuperlach, de l'ensemble Elisenhof situé dans le quartier Maxvorstadt ou encore de l'hôtel Sofitel Bayerpost. Le marché des bureaux représente près de 67 % des investissements 2015.

Le secteur de l'hôtellerie enregistre quant à lui des résultats record avec 747 millions d'euros, ce qui correspond à un peu plus de 12% du volume total des transactions. Le marché du commerce représente 638 millions d'euros soit 11% du total.

L'une des particularités du marché de l'investissement immobilier à Munich réside dans l'attractivité de l'ensemble du territoire munichois. En effet, les investissements se répartissent de manière très équilibrée sur toutes les zones géographiques de la ville.

Les indicateurs semblant confirmer la stabilité de la demande au cœur d'un marché sain et dynamique. La capitale bavaroise devrait donc maintenir ses bons résultats pour 2016.

 

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www.limmobilierdunmondequichange.fr/le-marche-de-linvestissement-en-allemagne/ - 15-09-2019
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