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Le marché des entrepôts au deuxième trimestre 2014

20/07/2014 14:00
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Marché des entrepôts

En raison des incertitudes sur le potentiel de croissance économique de l’Europe et de la France, les utilisateurs avancent de manière prudente dans leur projet immobilier. Le marché des entrepôts est ainsi à l’image de la croissance économique globale, allant de contrecoups en rattrapages sans véritablement montrer de signes d’amélioration par rapport à 2013 (-7% en glissement annuel). Le point sur les résultats de l’étude BNPP Real Estate sur le marché de la logistique au deuxième trimestre.

Le marché des entrepôts à Lyon et en région parisienne en tête

Dans ce contexte de crise économique, les utilisateurs se sont tournés vers les valeurs sûres, que sont les entrepôts de qualité localisés sur la Dorsale, en particulier la région parisienne et Lyon. La montée en puissance du volume placé par les prestataires qui se confirme mois après mois est également un élément à prendre en compte. Ces derniers dominent actuellement le marché en nombre de transactions et représentent plus de 40% de la demande placée : un renversement de situation après plusieurs années de recul.

Dans ce contexte, si l’on compte sur une transaction d’au moins 2,2 millions de m² pour l’ensemble de l’année 2014, la question demeure sur la capacité du marché à renouveler la performance de 2013, avec alors un placement de plus de 2,6 millions de m².

L’offre à un an s’est vue progresser de 7% en 9 mois, pour se chiffrer à 3,8 millions de m² disponibles au 1er octobre 2014. L’offre d’entrepôts de classe A a gardé un niveau stable (+0,8% en 9 mois). En revanche, on assiste à une accumulation de libérations d’entrepôts moins qualitatifs (+9% en 9 mois), qui pèsent sur le stock global. La prise de risque n’étant pas de mise dans le contexte actuel, l’offre en blanc reste rare et laisse place à de nombreux projets en gris possédant des autorisations et des délais courts de livraison.

La région parisienne, toujours plus dynamique

La région parisienne a dépassé le volume placé de l’année 2013, avec 608 000 m² en 9 mois. En cause, les entrepôts de classe A qui représentaient déjà plus de deux fois le volume signé en 2013 avant la fin de l’année 2014. Ainsi, le marché a été animé par neuf transactions supérieures à 10 000 m² au troisième trimestre.

Les marchés régionaux : des résultats plus contrastés

Sur les neuf premiers mois de 2014, 1,2 millions de m² ont été transactés en région (-25% en un an). Sur la Dorsale, Lille et Marseille ont été en retrait les neuf premiers mois de l’année par rapport à l’excellente année 2013, tandis que Lyon a réalisé un beau chiffre avec 293 000 m² signés. Une performance due néanmoins à l’opération pour le compte de l’entreprise Leclerc qui représente à elle seule plus de 100 000 m².

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Un écart des loyers de plus en plus grand en France

Si les loyers faciaux moyens de classe A affichent une certaine stabilité sur les marchés les plus établis (entre 35 et 52 euros/m²/an), l’écart des loyers se creuse. Quelques actifs d’exception situés sur des marchés recherchés ont observé des valeurs supérieures à 70 euros/m²/an. Sur d’autres marchés, des franchises ont été accordées pour des loyers de plusieurs mois en fonction de la durée ferme d’engagement, la localisation des actifs ou la qualité.

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Concernant l’investissement, le marché de la logistique (hors locaux d’activité) diminue mais représente plus de 655 millions d’euros investis depuis le début de l’année. Cette baisse doit être relativisée par le manque d’offres à la vente « prime » : de nombreux fonds souhaitent ainsi profiter de l’arbitrage de portefeuilles pour réinvestir le marché français avec des stratégies « Core + » et « Value Added ». Plus de 500 millions d’euros ont été placés en « Due-Dilligence » ou sous promesse, ce qui permet de prévoir un volume de transactions proche du milliard d’euros pour l’année 2014.

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