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Pas de porte, droit au bail ou fonds de commerce : quel bail pour un local commercial ?

16/06/2014 15:48
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Avant de chercher un local commercial (boutique), une entreprise qui souhaite installer son activité en location doit bien maîtriser les différentes formes de bail et les obligations juridiques qui les accompagnent. Pas de porte, droit au bail, fonds de commerce : le point sur les trois principales formes de bail pour un local commercial.

 

Pas de porte et droit au bail : deux types d’interlocuteurs

Pas de porte, droit au bail ou fonds de commerce : quel bail pour un local commercial ?

 

Une entreprise à la recherche d’un local commercial à louer peut rencontrer deux types de biens sur le marché : des locaux vacants prêts à être loués directement au propriétaire ou des locaux occupés par un locataire qui souhaite cesser son activité et transmettre le bail à un repreneur.

 

Dans les deux cas, l’entreprise devra verser une somme à la prise de bail, qui vient s’ajouter aux futurs loyers. Le montant, le destinataire de cette somme et la forme juridique du bail varient cependant. On parlera de pas de porte pour un local vacant, ou de droit au bail pour un commerce occupé.

 

Pas de porte : un droit d’entrée pour le propriétaire

 

Le pas de porte désigne la somme due par une entreprise s’installant dans un local vacant à son propriétaire. Considéré comme des frais de premier établissement amortissables, il est généralement déductible de manière répartie sur la durée du contrat de bail.

 

Dans le cas du pas de porte, la somme est librement fixée entre les deux parties et peut être considérée soit comme un supplément de loyer (cas le plus fréquent) soit comme une indemnité. Ces deux modalités entraînent des conséquences fiscales différentes, et le choix doit être pris d’un commun accord entre l’entreprise louant (preneur) et le propriétaire (bailleur). A savoir : le pas de porte est une clause du bail.

 

Droit au bail : une reprise de bail commercial de locataire à locataire

 

Si le local qui intéresse l’entreprise est déjà en location auprès d’un locataire qui souhaite se défaire de son bail, on procède alors à une cession de bail. Le propriétaire du local commercial n’entre pas ici dans la transaction qui a uniquement lieu entre locataire entrant et locataire sortant. Il ne peut s’opposer à une cession de bail dans le cas d’une cession de fonds de commerce complète mais certaines clauses peuvent cependant interdire au locataire de céder le local indépendamment du fonds, ou exercer certains types d'activités (exemple fréquent : restructuration).

 

Le droit au bail est une indemnité visant à compenser la cession de bail de l’ancien locataire. En échange, l’entreprise qui achète ce droit au bail a le droit d’occuper les locaux et bénéficie du droit au renouvellement de bail à la fin de ce dernier. La somme du droit au bail est variable et dépend notamment du montant du loyer et du moment de la reprise : plus le loyer est faible et plus la durée du bail restant à courir est longue, plus le droit au bail risque d’être élevé. A savoir : le droit au bail est une clause du contrat de cession de bail

 

Droit au bail ou fonds de commerce : du local à l’activité

 

Le droit au bail est une partie du fonds de commerce mais n’en représente pas la totalité. Un locataire sortant peut ainsi proposer à la location simplement le local ou bien son fonds de commerce complet (clientèle). Dans le cas d’une cession de fonds de commerce, la somme à verser par le locataire entrant est donc plus élevée que dans le cas d’un simple droit au bail.

 

A noter : une entreprise peut toujours faire le choix d’une location sans pas de porte ou droit au bail (« bail à l’américaine »). Dans ce cas, les sommes prévues sont répercutées sur le prix du loyer. Si ce type de bail permet d’éviter à l’entreprise de débourser un prix d’entrée, il représente un risque au moment du renouvellement du bail (flou juridique sur les révisions de loyers). Besoin d'un conseil ? Vous recherchez un local?

 

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www.limmobilierdunmondequichange.fr/pas-porte-droit-au-bail-fonds-commerce-quel-bail-local-commercial/ - 15-09-2019
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